投資用一戸建て収益物件を安く購入するための指値交渉術

こんにちは「波平の不動産投資」です。今回は一戸建て収益物件を購入した時に使用した指値交渉の文章について記載していきたいと思います。

下記の文章は数年前に収益物件の指値交渉で利用したものですがアパートの指値交渉の文章と同様に不動産を購入する時に使うことができると思います!!

「土地が比較的良い戸建ての指値交渉」については近隣で不動産を購入していないと作成するのが難しい文章ですが近隣の売買データ(安い金額)を参考に例示しても構わないでしょう!文章を仲介業者、売主に提示する場合、可能な限り論理的で説得力のある文章を作成することが大切です。

一戸建て収益物件を購入するための指値交渉の文章

値段交渉

再建築不可物件の交渉

ご連絡頂きありがとうございます。残置物をそのままで150万円にて交渉頂けると幸いです。理由としては以下の通りです。

近隣の43条但し書き道路に接道した土地の売買データ、固定資産税路線価、相続税路線価より土地値は150〜230万円程度となります。実際にすぐ近隣で市場に出ている土地でも下記のurlのように坪8万円程度となっています(実際は坪5-7万程度で売買される可能性が高いです)。
http://www.athome.co.jp/tochi/●●●︎

そこから築年数、空き家期間(3年以上との事)を加味した場合、建物価値は解体費分(約80万円〜空地が無いので高くなります)のマイナスとなります。その場合、不動産(建物+土地)の価値は70-150万円が想定されます。実際、建物価値を0円として土地値だけで考えても坪6万ならば150万円程度となります(43条の袋地は路線価より遥かに安く売買されます)。

もし、交渉が無理なようでしたら諦めます。瑕疵担保責任については免責で構いませんが登記については私の方で行わせて頂きたいです。また、端数が面倒なので固定資産税の清算も無しでお願いしたいです。お手数ですがよろしくお願いいたします。


土地が比較的良い戸建ての指値交渉

お世話になっております。●●の一戸建てについて●00万円で交渉していただけたら幸いです。理由などについては下記の通りです。

▲▲の土地建物(下水道接続済み、集中プロパンの地域、前面42条1項道路、幅員4m以上、南西角地、土地面積163.87㎡、建物セキ○イハイム戸建て1985年頃新築)は400万円で以前購入させていただきました。土地の公的価格は(固定資産税路線価21400円、相続税路線価24000円)となっており土地の固定資産税評価額は約350万円となっております(建物は100万円強の固定資産税評価額)。

また、■■に購入したアパート(下水道接続済み、プロパンガスの地域、前面42条1項道路、幅員4m以上、北側道路、土地面積470㎡、建物アパート平成2年新築)も○00万円で購入しており、こちらの土地の公的価格は(固定資産税路線価19600円、相続税路線価21000円)となっております。

■■のアパートについては土地の固定資産税評価額が600万円、建物の固定資産税評価額が400万円に対して総額○00万円で購入しているので相場に比べ安く参考にならないかもしれませんが▲▲については今回の物件と条件が近く参考になると思います(▲▲については相場程度での購入です)。

今回の●●戸建てについては下水道に接続されていない点は大きくマイナスでプロパンガスの地域という点でもマイナスだと思われます。公示価格、標準宅地ベースでは▲▲の7割程度の価格なので土地の固定資産税評価額は250万円〜270万円程度、建物の固定資産税評価額は120〜200万円程度だと思います。そして市場価値としては土地が250〜300万円程度、建物が0〜100万円程度だと思われます(▲▲や売買実績から逆算)。個人的には最大で▲▲程度の○00万円と考えていますが地域的にも地理的にも▲▲に比べるとポテンシャルが落ちますので価値としては○00万円程度で考えております。

一戸建て投資物件の交渉

値段交渉

不動産投資で最も重要なのは良い物件を安く購入することです!ボロ物件では購入以外に良いリフォームを安く行うことも大変重要ですが仕入れが安くなければ高利回りは期待できません!

ただ、指値については常に行えば良いわけではありませんし指値をしたために買い逃してしまうこともありますので臨機応変に利用しましょう!!上記は仲介業者が入った場合の交渉ですが、売主と直接交渉して購入する場合も上記のような形で売買金額を決定していきます。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。