収益物件売買時に必要な法務局・市役所での調査と書類

登記事項証明書とは権利関係、財務力を表す書類です。不動産会社を通さないで収益物件を購入するときは必ず土地、建物の登記事項証明書を取得するようにしましょう。

敷地の範囲を表す図面です。地図、地図に準ずる図面とも言われています。特に前面道路との関係が重要となります。

接している道路については「公図(14条地図)の取得→道路についての登記事項証明書取得→必要ならば市役所の道路台帳閲覧」で調べることができます。

敷地の面積と範囲を表す図面です。存在していない場合もあります。昭和40年以前の不動産に関しては書類が法務局に無い可能性が高いです。

建物の面積と範囲を表す図面です。こちらも古い不動産の場合、書類が法務局に無い可能性が高いです。

都市計画課では用途地域や地域築計画、計画道路などについて調査します。用途地域とは簡単に説明すると「この地域はこういう用途のための地域にします」と定める都市計画のことで第一種低層住居専用地域や商業地域等があります。

建築指導課では前面道路の調査を行います。その他にも様々な調査を行うことができますが前面道路の調査は必須です。建築基準法上の道路は建築基準法第42条に記載があります。

固定資産課税台帳は不動産の所在地を管轄する自治体が独自に調査しているもので不動産登記簿と異なり、現況に則した内容となっています。

固定資産課税台帳に記載された評価額及び課税標準額は、収益物件保有時にかかってくる固定資産税や都市計画税の基準となる価格ですし、収益物件売却時には買主が支払う登録免許税や不動産取得税の算出基準となる価格です。

そのため、投資物件を売ることを検討している場合、可能な限り早めに取得する必要があります(納税通知書がある場合は納税通知書で代替できるケースが殆どです)。

私が投資用マンションを売却した時は不動産会社から毎年郵送される「固定資産税 都市計画税 納税通知書」を提出するように言われたので提出しました。「固定資産税 都市計画税 納税通知書」が無い場合は市役所や区役所で評価証明書を取得する必要があります。

「固定資産税 都市計画税 納税通知書」が無い場合は物件所在地を管轄する区役所、市役所町村役場で調査を行います。

対象不動産の所有者以外の者(不動産会社など)が申請を行うこともできますが、可能な限り自分で取得したほうがいいです。市区町村役場にの窓口で「固定資産の評価証明書が欲しい」と伝えれば出してくれるので手続き自体は何も難しいことはありません。

なお、土地課税台帳及び家屋課税台帳の登録価格は原則として3年に1度の評価替えが行われる仕組みとなっています。