どっちがお得!?管理会社による管理と自主管理

こんにちは「百年投資家」です。今回は管理会社による管理と自主管理について記載していきたいと思います。私の場合は比較的手間がかからない物件(区分所有マンション)については自主管理をしていますがその他の物件については管理会社を入れることが多いです！

ただ全て管理会社に丸投げではなく原状回復や初期修繕については私の提携している業者やDIYで行っておりますし、管理会社の修繕見積もり額が高い場合、私の提携している業者にお願いし修繕してもらうこともあります。

不動産管理会社の管理料

不動産管理会社の管理料は4%〜5%で契約しているところがほとんどです。比較的状態のいい一戸建ての場合、管理契約をしなくてもいいのですが築古の一戸建ての場合、修繕やトラブル、クレーム(サービスリクエスト?)が発生することもあるので可能な限り管理会社を入れています。

管理料は一戸建ての場合、毎月の家賃の3%〜5%と安いのでサラリーマン大家の場合は管理会社に任せたほうが時間対効果が高いでしょう！私のように半専業大家の場合もクレーム対応などは精神的に他の業務へ支障をきたすので管理会社をなるべく入れるようにしています。

一方、区分所有マンションについては基本的に管理会社は入れていません。ただ、家賃の入金に問題がある入居者やオーナーチェンジで初期の契約が手渡しで家賃を渡すことになっていた物件では管理会社を入れています。

管理業務の契約内容

不動産管理会社の管理契約は一般的に下記のような内容となっております。管理契約は管理会社によって内容が大きく異なるので大家としては必ず目を通しておいたほうがいいでしょう！

未収金の催促

滞納者に対し、電話訪問などを行い貸主に状況を報告する。上記催促にもかかわらず、なお、賃料を支払わない者について、貸主に対し徴収に関する法的手段の助言を行う。(以下省略)

建物・設備の苦情の対応

借主から建物設備等の不具合について苦情などがあった場合はこれを聴取し、現状の確認を行う。建物設備などに関して修繕などの必要があると認められる場合は、修繕業者に連絡し見積書を作成させる。

工事内容の負担割合につき貸主・借主と協議調整を行う。貸主と協議した内容に基づき貸主を代理して借主の負担額などについて借主と協議し、借主の合意を得る。貸主借主を代理して修繕業者に対して工事を発注する。(以下省略)

借主からの苦情等の対応

借主または近隣在住者から苦情の申し出があった場合は、事情を聴取し、現状の確認を行う。貸主に現状の報告を行い、処理方針を協議する。貸主と協議した内容に基づき、相手方に対する是正申入れなどの措置を講じる。(以下省略)

解約に伴う借主と貸主との連絡調整

解約の申入れの通知を貸主を代理して受領し、貸主に連絡する。(以下省略)

原状回復についての借主との協議

修繕箇所の点検を行い、修繕業者に修繕の見積もりを算出させる。修繕内容、費用及び貸主と借主の負担割合について貸主、借主と協議する。(以下省略)

私も様々な管理会社を試してきましたが優秀な管理会社の場合、初期点検が念入りです。入居後可能な限り設備トラブルが発生しないよう様々な点検をしてくれます。

ただ、設備修理についての見積もりは安くはなく普通の金額〜若干高い金額(水栓のコマ交換で2500円など)で請求がくるので管理業者による設備の初期チェックの仕方をよく観察し、チェックポイントを盗み、大家自身が初期チェックや初期の小修繕を行えるようにしたほうがいいでしょう！

自主管理と管理会社の管理まとめ

個人的には全て自主管理、全て管理会社ではなく物件によって自主管理と管理会社の管理を使い分けていいと思います。

自主管理にすればするほど、実質利回りが向上しますが多少の時間がかかりますし、遠方物件を保有している場合、時間対効果が合わなくなる可能性があります。

全て自主管理をするのならばドミナント戦略を取り、地域を可能な限り絞り込むことが重要でしょう！不動産投資ではドミナント戦略を取るとリスクは上がりますがリフォーム業者の選定や客付け会社の選定などにかける時間を大幅に短縮することができます。今回の記事が不動産投資や管理会社選定の参考になりましたら幸いです。