投資で儲けるための表面利回りの計算

こんにちは【百年投資家】です。今回は不動産投資をする上で重要な指標となる表面利回りについて書いて行きたいと思います。私が投資を行う場合、表面利回りはあまり重視しておらず、実質利回りであるNOI利回りや、投資全体の利回りを示すIRRなどを重視しています。

不動産の表面利回りとは

表面利回りとは不動産価格に対する家賃の事です。例えば500万円の一戸建てが市場に売りに出ていて年間期待家賃が50万円だとしたら表面利回りは10%となります。

この表面利回りは不動産投資においてあまり意味のある物ではありません。なぜならば不動産取得時の登録免許税や不動産取得税、仲介手数料、司法書士の手数料が加味されていないからです。さらにつけたすと、購入時や退去時に必要なリフォームやマンションの場合の管理費修繕積立金、固定資産税、都市計画税、空室率も加味されていません。

そこでそれらの諸費用を加味したNOI(正味ネット収入)を算出しそこから実質利回り(空室率加味実質利回り、NOI利回り、FCRなどとも言います)を計算する必要があります。また、後で記載させて頂きますが売却時の価格も含めて計算するDCFという方法もあります。

これらの利回りや投資適正を計算する指標はあくまでも現時点で予想される指標な為、完璧ではありません。特に売却時の価格や購入時の価格は指値やその時の経済情勢によって変わって来てしまいます。

しかし、これらの指標を算出した上で投資を行うのと行わないとでは成功率が違うのも事実です。少なくとも実質利回り程度までは算出し、投資の意思決定をするようにしましょう！

管理会計とは

大家さん知識これらの指標は起業外部の利害関係者へ提供する事を目的とする財務会計ではなく企業や個人の投資意思決定に役立てるための管理会計に属するものです。そのため、個々人によって呼び方が異なったり空室率を実質利回りに加えない場合もあります。