こんにちは【百年投資家】です。今回は以前、内見した山梨県の昭和町の物件について書いて行きたいと思います。
昭和町の一戸建て
昭和町は山梨県の中だとダントツに財政が良く企業が多い地域です！ただ、物件の供給余地はかなりありますので投資を行う場合、供給が増えないもしくは増えにくい地域で行う事が重要です。
具体例を言うと投資として一見すると最適だと思われるイオンモール周辺は2015年時点では田んぼが多く物件の供給余地はかなりあります。一時的には収益性が良かったとしてもアパート等がかなりの数、供給される可能性もありますので大きく投資するのは避けた方が良い地域です。さて、今回見に行った物件は下記のような物件です。
キッチン
キッチンはこんな感じ！ちなみに外観については載せると特定できてしまい良くないと思うので外観については載せません。可能だったらマイセットなどの安いキッチンでも良いので入れ替えた方が良さそうです。キッチンパネル施行を行うと更に綺麗になりますが費用もかかるので想定家賃が5万円~6万円程度ならば行わなくても良いでしょう！
トイレ
トイレは和式に洋式風の便座を載せたタイプです！さすがにこのトイレのままだと地方だと5万円の家賃を取る事も難しくなります。このトイレはタイルをハツって洋式を入れる事が必要です。結構な費用がかかります。
バス
バス、トイレが別なのは良いのですがバスはバランス釜です…バランス釜は3点ユニットより更に人気がありません。高齢者向けの賃貸物件の場合、決まる可能性がありますがやはり地方だと5万の家賃を取るのさえ難しくなります。
リフォームについてはこちらで書いたようなリフォーム方法を行うと良いでしょう！タイルをハツってユニットバスを導入する場合、かなり安く購入しない限り投資の採算性が合わなくなります。
まとめ
この物件は平屋で立地が良かったのですがリフォーム費用がカナリかかる事と43条但し書き物件で再建築ができず、人の敷地を使わなければ駐車場に自分の車を駐車できないというユニークな物件でした。敷地を買い進める事ができれば化ける物件だったのですが買い進めるのにはカナリの労力が必要です。時間帯効果、費用対効果を考えて投資を行う事が大切です。
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