建設・不動産

三菱地所と三井不動産の長期業績を分析

2019年1月9日

こんにちは波平の株式投資です。今回は前回分析したイオンモール関連株として三菱地所と三井不動産の長期業績を分析していきたいと思います。

波平の場合、投資しようとしている会社については15〜20年程度の業績推移を必ず調べます。特に直近の景気後退局面であるリーマンショック後に業績がどのように推移したかは重要で、リーマンショックで赤字転落した会社は絶対に買いません。

また、景気動向によって業績が大きく変動する会社も長期的にキャッシュを蓄積できませんので基本的に買いません。

三菱地所の長期業績の推移

三菱地所の業績推移

上記は2006年から2018年までの三菱地所の売上高と営業利益の推移です。三菱地所は純粋な不動産賃貸業以外に景気動向に左右される住宅の販売・分譲も行なっているため景気後退局面では業績が悪化します。

また、営業キャッシュフローの推移はあまり綺麗ではなく、マンションなどが売れ残った場合、キャッシュフローが悪化するとともにビジネスを通して営業キャッシュフローの増加を行えていないことが伺えます。

キャッシュフローの推移
(画像引用元:マネックス証券)

波平
波平としては同じ賃貸業のビジネスをしているイオンモールの方が優れたビジネスを保有していると感じました(イオンモールの業績推移は下記図参照)。イオンモールの場合、東京だけではなく日本全国で賃貸業を行い、マネタイズできているので組織的に海外展開の対応力も高いと考えています

イオンモールの業績推移

三井不動産の長期業績の推移

三井不動産

三井不動産についても純粋な賃貸業以外に住宅販売業も行なっているため、不景気時に業績が悪化します。事実、リーマンショック時には業績が悪化し営業利益が1200億円程度まで下落しました。

最近は営業利益が伸びていますので傾向としては悪くありませんが、景気後退局面では再び減益となり株価が下落する可能性があるので投資するならばそのようなタイミングを狙うべきでしょう。また、三井不動産についてもキャッシュフローの推移は綺麗ではありません。

三井不動産のキャッシュフロー推移
(画像引用元:マネックス証券)

波平は三菱地所や三井不動産へ投資するか?

三菱地所 三井不動産 イオンモール
19.97倍 15.20倍 12.32倍

賃貸業を行なっている3社のPERを比較すると上記のようになります。3社とも若干ビジネスモデルが異なりますが個人的に最も優れているビジネスモデルはイオンモールだと感じており、イオンモールについてはPER15倍以下ならば購入したいと感じました。

一方、景気後退局面で業績が悪化するとともに、営業キャッシュフローの推移が綺麗でない三菱地所と三井不動産については不動産の含み益(三菱地所は2兆円とも言われている)があったとしても、今の所、買う気にはなれません。今回の記事が株式投資の参考になりましたら幸いです。


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波平(なみへい)

波平(なみへい)

高校生の時から株式投資をしている30代前半のオッサン。10代から始めた株式投資と20代前半から始めた不動産投資・事業経営で財を作り20代後半からセミリタイア中。趣味は旅行とビジネスと投資なのでセミリタイアしたけど小さな会社の経営や投資をしています。尊敬している投資家はウォーレン・バフェット氏

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