こんにちは投資7です。今回はステインやペンキ、壁紙を使った空き家のリノベーション(リフォーム)について書いていきたいと思います。空き家を活用する場合、業者の方に任せて行うと水回りをやらなかったとしても一戸建てすべてのリフォームで100万円〜の金額となってしまいます。可能な限り安く綺麗に仕上げたい場合、DIYでのセルフリフォームがオススメです!!

先生(左)

この物件は部分的にDIYでリフォームを行い、難易度が高いリフォームについては業者に依頼しています。

空き家の和室リノベーション

リフォーム前  リフォーム後

リフォーム前とリフォーム後の空き家の状態です。緑色の砂壁は部分的にカビや汚れが付着していてかなり汚かったです。柱も白く濁っており素手で触るのには抵抗がありました。また、天井は昔ながらの木目の天井が使われており、日当たりが悪いことから部屋の印象はかなり暗くジメジメした感じでした。

リフォームの手順としてはまずは柱をステインで塗装しました。状態によってはサンドペーパーなどで一度軽く削ったほうがいいです。大きな柱の場合や面積が大きな場合は電動サンダーで研磨するとかなり綺麗になります!!

和室リノベーション後

柱の塗装の後、天井をペンキ塗装もしくは壁紙を張ります。壁紙の場合は手順として天井からでも良いのですが、ペンキの場合は柱にオイルステインを塗った後の方がいいでしょう!また、ペンキの場合はオイルステインを塗った柱をしっかり養生するようにしましょう!養生は新聞紙でもできますが安いのでビニール付きの養生テープを利用すると良いです。

最後に壁紙を張れば終了です。ただ、下地が砂壁なので下地処理が必要になります。下地処理が必要な壁紙張りは業者に任せると1500〜2000円/㎡の費用となりますのでDIYでやったほうがお得です。まず、シーラーを塗装した後、パテで段差をなくします。砂壁の種類によってはシーラーを塗装せずパテだけでも張ることは可能です。

不動産投資とリノベーションまとめ

不動産投資で築古物件を購入する場合は労働投入して物件を安く仕上げるのが基本戦略です。この物件は「土地値-解体費」で購入していますが物件自体が古いため大掛かりなリフォームが必要でした。私の場合は時給換算し自分で行った方が時給が高いと判断した場合はDIYで行い、時給単価が低いと判断した場合は業者に任せるようにしています。

古びた空き家の和室も少し手を加えるだけで見違えるように綺麗になります。不動産投資市場ではこのような手間のかかる物件は一般的に安く売られているため利回りが高くなる傾向があります。利益が出てきてキャッシュがたまってきた段階では新築などもオススメですが、現金が数百万円しかない段階では築古物件の現金買いが投資としては負けにくいと思います。今回の記事が不動産投資や築古物件リフォームの参考になりましたら幸いです。