一戸建てやマンションの水道管の更生更新工事の費用

こんにちは「百年投資家」です。今回は一戸建ての水道管の更新(配管を全て入れ替える)費用やマンションの水道管の更生(研磨+樹脂コーキング)費用について記載していきたいと思います。

私は水道管の更新・更生工事は一戸建てで2回、マンションで1回行ったことがあります。RCの築古マンションでは更新ではなく更生の方が費用対効果が高いのですが、一戸建てや木造アパートの場合、露出配管のほうが費用対効果が高いです。

マンションの水道管更生工事の費用

築年数が30年程度経ったマンションでは給水管や給湯管が錆びて水漏れすることがあります。マンションでは更新工事(水道管を入れ替える工事)が難しく、共有部のみ露出更新し、専有部分については更生を行うことが多いです。

更生工事の手順

水道管や給湯管の更生工事では劣化が激しい水道管のサビコブを研磨し綺麗な状態にします。その後、研磨し綺麗になった水道管を樹脂コーティングし、サビがつかない状態にします。

水道管の更生工事は大型の機械が必要になるため戸建てだと費用対効果が悪く、マンションなどの大型物件でなければ割に合いません。

費用としては「専有部分の給水管の更生」「専有部分の給湯管の更生」「共有部分の給水管の更新」を合わせて区分所有マンション1戸あたり40万円前後が相場だと思います。

業者によって見積額はかなり異なりますが50㎡程度の区分に分けられているマンションで40万円程度、それより小さな区分の物件の場合、1戸あたり30万円程度で施工する事も可能でしょう！

ただ、水道管や給湯管の長さ、ピンホール(針でついたような小さな穴)補修にかかる費用によって異なりますので絶対的な数字ではありません。しかし、1戸あたり100万円を超えるような見積もりは明らかに高すぎますので依頼しないほうがいいでしょう！

一戸建ての水道管更新工事の費用

水道管の種類は上記のようになっており築古の一戸建てやマンションでは鉄菅が使われており、サビが発生します。

近年ではポリ管(ポリエチレンパイプ)やHIVP管(硬質塩化ビニル菅)が使われており、一戸建ての更新工事では塩化ビニル菅(VP菅やHIVP菅)を使うことが多いです(VP菅は強度が弱いので施工するのならばHIVPのほうがいいです)！

不動産投資では築年数や投資戦略にもよりますが水道管の交換が必要になった場合、露出で配管をやり直すケースがほとんどです。露出の場合、給水部分はHIVP菅を使用しお湯が流れる温水部分は耐熱性硬質ポリ塩化ビニル管などの配管を使用します。

塩化ビニル菅の種類と価格

 

通常のVP菅に比べHIVP菅は耐衝撃性改良が施されています。HIVP管は耐衝撃用途で使用されるもので色は黒色(濃紺)、通常のVP管は灰色、温水用の耐熱性塩ビ菅(耐熱性硬質ポリ塩化ビニル管)は茶色となっています。

価格としてはHIVP菅が約250円/m、耐熱性硬質ポリ塩化ビニル管(HTVP菅)は約600円/mの価格となっており、50mを施工したとしても塩化ビニル菅(水道管、給湯管)自体の費用は1.5万円程度にしかなりません。

塩化ビニル菅以外の価格

露出の場合、上記以外に保温材や接着剤、継手(ソケット)が必要となります。保温材は下記のようなもので費用は200円/m程度なので大した費用ではありません。

その他、接着剤としては下記のような種類があります。注意点としてはHIVP菅はHIVP菅用の接着剤を使用し、HTVP菅はHTVP菅用の接着剤を使用することです。価格は1つ1000円程度なのでこちらも費用としては安価です。

そして、継手(ソケット)についても高くて1つ100円程度が相場となっています(HIVPよりHTVPの方が若干値段が高いです)。そのため、1戸建ての水道管、給湯管の更新工事では材料費は3〜5万円程度で済みます。

材料費以外に工賃がかかりますが工賃については一戸建ての1階部分だけならば10万円前後を見ておけば問題ないでしょう！なお、足場が必要になる2階部分も露出で交換するケースでは倍以上の工賃がかかるケースもあります。

水道管工事まとめ

一戸建ての1階部分だけ行う場合、材料費+工賃で相場としては15万円~25万円となっており、マンションに比べると半値程度の工賃で更新を行うことができます。

もちろん露出ではなく床下などに埋設した場合は床や壁の補修が必要になるため3倍〜4倍の費用がかかってしまいますので、投資物件では露出で引き直すケースがほとんどです(自宅でも露出の方が安いしメンテナンスができるのでオススメです)。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。