投資用一戸建て収益物件を安く購入するための指値交渉術

ご連絡頂きありがとうございます。残置物をそのままで150万円にて交渉頂けると幸いです。理由としては以下の通りです。

近隣の43条但し書き道路に接道した土地の売買データ、固定資産税路線価、相続税路線価より土地値は150〜230万円程度となります。実際にすぐ近隣で市場に出ている土地でも下記のurlのように坪8万円程度となっています(実際は坪5-7万程度で売買される可能性が高いです)。
http://www.athome.co.jp/tochi/●●●︎

そこから築年数、空き家期間(3年以上との事)を加味した場合、建物価値は解体費分(約80万円〜空地が無いので高くなります)のマイナスとなります。その場合、不動産(建物+土地)の価値は70-150万円が想定されます。実際、建物価値を0円として土地値だけで考えても坪6万ならば150万円程度となります(43条の袋地は路線価より遥かに安く売買されます)。

もし、交渉が無理なようでしたら諦めます。瑕疵担保責任については免責で構いませんが登記については私の方で行わせて頂きたいです。また、端数が面倒なので固定資産税の清算も無しでお願いしたいです。お手数ですがよろしくお願いいたします。

お世話になっております。●●の一戸建てについて●00万円で交渉していただけたら幸いです。理由などについては下記の通りです。

▲▲の土地建物(下水道接続済み、集中プロパンの地域、前面42条1項道路、幅員4m以上、南西角地、土地面積163.87㎡、建物セキ○イハイム戸建て1985年頃新築)は400万円で以前購入させていただきました。土地の公的価格は(固定資産税路線価21400円、相続税路線価24000円)となっており土地の固定資産税評価額は約350万円となっております(建物は100万円強の固定資産税評価額)。

また、■■に購入したアパート(下水道接続済み、プロパンガスの地域、前面42条1項道路、幅員4m以上、北側道路、土地面積470㎡、建物アパート平成2年新築)も○00万円で購入しており、こちらの土地の公的価格は(固定資産税路線価19600円、相続税路線価21000円)となっております。

■■のアパートについては土地の固定資産税評価額が600万円、建物の固定資産税評価額が400万円に対して総額○00万円で購入しているので相場に比べ安く参考にならないかもしれませんが▲▲については今回の物件と条件が近く参考になると思います(▲▲については相場程度での購入です)。

今回の●●戸建てについては下水道に接続されていない点は大きくマイナスでプロパンガスの地域という点でもマイナスだと思われます。公示価格、標準宅地ベースでは▲▲の7割程度の価格なので土地の固定資産税評価額は250万円〜270万円程度、建物の固定資産税評価額は120〜200万円程度だと思います。そして市場価値としては土地が250〜300万円程度、建物が0〜100万円程度だと思われます(▲▲や売買実績から逆算)。個人的には最大で▲▲程度の○00万円と考えていますが地域的にも地理的にも▲▲に比べるとポテンシャルが落ちますので価値としては○00万円程度で考えております。