こんにちは【百年投資家】です。今回は収益物件(アパート一棟、マンション一棟、一戸建て、区分所有マンション、ビル一棟、店舗など)を貸すときに必要となる普通賃貸借契約について見て行きたいと思います。
最近では定期借家契約での賃貸借も存在しますが、まだまだ一般的ではなく普通は入居者と普通賃貸借契約を締結します。
賃貸借契約
借地借家法に基づく賃貸借契約では民法における賃貸借が適用されないため20年を超える期間を定めて賃貸借契約を結ぶ事が出来ます(借地借家法は民法の特別法です)。
しかし、一般的には2年での賃貸借契約となっており、期間が定められている場合、貸主は原則として期間中の解約の申し入れは出来ません。また、借主も特段の定めがない限り解約を申し入れる事が出来ません。
契約を更新する場合は１年前から6ヶ月前までの間に通知しなければなりません。しかし、通知をしなかった場合でも従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされます。なお、貸主から更新拒否を通知する場合には正当事由が必要となり、借主からの更新拒否に比べると事実上更新の拒否が出来ないようになっています。
また、2年等の期間の定めのある賃貸借契約であっても、当事者の特約によって賃貸借期間中に解約の申し入れをする事が出来る旨を定めた場合、この規定が適用されます。
賃貸借契約の注意点
賃貸借契約は仲介する不動産会社によって若干異なります。ペットを飼う場合等は特約としてペットによる柱の傷やクロスの傷は借主負担としておきましょう！その他に下記のような事柄に注意する必要があります。
造作買取請求権
造作買取請求権とは貸主の同意を得て、あるいは貸主から買取って、借主が建物に付加した設備などの造作を賃貸借契約が終了する時に貸主に対して時価で買取るように請求する請求権です。
この規定はエアコンを取りつけた場合や光ファイバーを導入した場合等も適用になる場合があり、思わぬ出費を課せられる可能性があります。そのため、特約で排除する方が良いでしょう(借地借家法では任意規定となっています)
借家権の承継
こちらは特約で排除してもしなくても良いと思います。借主に相続人がいない場合で、内縁の配偶者(DINKSなどで同居している彼氏、彼女等)などがいる時には、その同居者が借家人の権利義務を承継する事が出来ます。
この借家権の承継についても特約で排除する事は可能となっています。その他の注意事項としては以下のような原状回復をめぐる判例があります。
原状回復をめぐる判例
賃貸借契約終了の際における賃借人の原状回復義務の範囲は、特約のない限り、貸主負担であるとした上で、これと異なる借主負担の特約を設けるとしても、少なくとも、借主が補修費用を負担することになる通常消耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、借主がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されている必要があります。
原状回復については貸主と借主の利益が相反する部分です。貸主である大家さん自身でしっかり知識をつけておく事が重要です。
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