収益物件運営時に知っておきたい大家の修繕義務

こんにちは【百年投資家】です。今回は収益物件(アパート一棟、マンション一棟、一戸建て、区分所有マンション、ビル一棟、店舗、事務所など)を運営しているときに知っておきたい大家の修繕義務について書いて行きたいと思います。

原状回復とともに修繕義務についてもトラブルになる可能性がありますので契約書へ可能な限り盛り込むようにしましょう！私の場合、賃料が安い物件では特約を設け、借主が修繕義務を負うようにしています。

貸家の修繕義務

不動産投資(不動産賃貸業)において不動産の修繕義務は民法上、貸主にあります(民法606 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う)。

しかし、貸主に修繕義務があると言っても、修繕義務が認められる為にはその修繕が必要なものであって、かつ、修繕が可能である事が条件となります。

修繕の必要性とは

修繕の必要性とは修繕をしないと契約で定めた目的で賃貸物件を使う事が出来なくなるという意味です。従って、住居として住むのに支障を生ずるような場合には、貸主に修繕義務があると言えます。反対に、住居として住むのに支障を生じないような場合(例えば、クロスの破れなど)、貸主には民法上、修繕義務はありません。

修繕の可能性

修繕の可能性とは修繕が可能か否かと言う意味です。物理的な観点、技術的な観点、経済的な観点の3点から判断されます。物理的に修繕が行えない場合や技術的に修繕が行えない場合、さらに、修繕は行えるが多額の費用(例えば家賃5万円の物件に対して50万円かかる修繕は多額の費用と認められるでしょう！)がかかる場合は修繕が出来ないと認められます。