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一戸建て空き家のリフォーム

こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は私が以前手がけた地方の一戸建て(元空き家)の和室とトイレのリフォームについて書いていきたいと思います。この物件は実質利回り(FCR)ベースで20%以上で運営する事ができました。

空き家の和室のリフォームと不動産投資

和室のリフォーム 和室

初めの段階では右のような薄暗い和室だったのでかなり綺麗になりました。ほぼ全てDIYで施工を行ったので費用はあまりかかりませんでしたが、かなり時間がかかってしまいました。

和室のリフォーム内容と手順

和室リフォームの内容は次のようになります。まず、残置物の撤去を行います。次に柱にオイルステインを塗り、古民家風に柱を仕上げます。次に天井をペンキで塗装します。塗装時には柱にペンキが付着しないようしっかりと養生しましょう!

その後、砂壁にアサヒペンの砂壁おさえを塗装し、砂壁を固定します。固定後、段差を無くすためパテで平に処理し、壁紙(クロス)を貼ります。

最後に、畳を撤去し大工仕事をした後、クッションフロアを貼ります。クッションフロア以外にもフロアタイルを施行する方法もあります。材料自体のコストはフロアタイルの方が高いのですが耐久性が高く、重い家具等を置いても跡がつきません(クッションフロアの場合、跡がついてしまいます)。

リフォームとIRR

10年程度の運用を考えた場合、入居者の入れ替えの度に修繕が必要なクッションフロアよりもフロアタイルの方がコストが安くなる可能性があります。しかし、オーナーチェンジなどで途中で売却するつもりならば費用の安いクッションフロアの方が最終的なIRR(内部収益率)は高くなると思います。

砂壁や繊維壁のDIYリフォーム

砂壁 繊維壁

一般的な緑色の砂壁の場合は上からパテのみで下地処理を行い、壁紙(クロス)を張ることができるのですが今回の画像のような砂壁(おそらく繊維壁)の場合はパテ処理した箇所が浮いてしまい結局、ハツる(削る)ことになってしまいます。

業者に任せる場合は問題ないのですがDIYでリフォームを行い物件を再生する場合は余計な手間がかかってしまうため、まず初めに少しの部分で砂壁が浮き上がってこないか確認を行い、その後、全体の施工をしていった方が良いと思います。

1970年代に作られた家に使われていることが多く、パテシーラーで上から下地処理をしても表面だけ固まり剥がれて来てしまいます。

処理直後は綺麗になっているのですが乾燥してくるとひび割れが発生し徐々に砂壁が落ちて来てしまいます。

アサヒペンの繊維壁おさえなどを利用した部分はもう少し状態が良かったのですが、それでも一般的な緑の砂壁に比べると剥がれてきてしまうので削ったほうが上手くいきます。

メモ書き

初めは繊維壁おさえを使っても上手くいかなかったのですが、繊維壁おさえやシーラーをたっぷり使って施工したら綺麗に壁紙を貼ることができました。初めの施工では量が足りなかったのかもしれません。2度塗りするなどケチらずに大量に使ったほうが上手くいきます。

施工手順

「繊維壁おさえ」をたっぷり使った部分については「繊維壁おさえ(1日)→パテ処理(1日)→壁紙貼り」の工程で行うと綺麗に仕上がりました!乾かすのに時間がかかるため最低3日必要ですがDIYで行うならコスパが最も高い工法だと思います。

その他施工方法

繊維壁の下地処理方法は上記のシーラーを直接塗る方法以外に繊維壁を剥がしてしまう方法やベニヤ板を直接打ち付けてしまう方法があります。費用対効果でどの方法にするかを選ぶと良いでしょう!ベニヤ板の方法は頑張れば1日〜2日程度で作業を終えることができるので業者の方はこの方法を利用することが多いです。

廊下のカーペットのリフォーム

空き家物件のリフォーム 空き家物件のリフォーム

古い家の廊下には上の画像のような緑色の古いカーペットが貼ってある場合が多いです。このままだと借主もなかなか現れてくれず物件を活用できません。また、そのまま転売するケースでもなかなか買い手がつきません。そのため、カーペットを剥がしクッションフロア等に張り替える必要があります。

カーペットを剥がした所、フローリングの状態が良かったです。そのため、床用のニスを塗ってそのまま使おうと考えたのですが、カーペットを貼付けていた両面テープの後が綺麗に取れない為、クッションフロアを張る事にしました。

築古の一戸建て投資の特徴

築古の一戸建て投資については新築や築浅物件に比べると手間がかかりますが利回りが高いです。1970年代や1980年代の物件の場合、土地値以下で購入することも可能なので購入後の値下がりは殆どなく、出口でのキャピタルロス(売却損)が出にくいという特徴もあります。

税金については個人の場合、5年未満の短期での売却は税率が高いです。長期譲渡所得は不動産を取得してから6回以上、正月(1月1日)を迎えた場合に適用されます。反対に5回しか正月を迎えていない場合は短期譲渡所得となります。そのため、個人取得の場合、5年以上経過した段階でオーナーチェンジで売却すると税引き後キャッシュフローベースでのIRRは高くなる事が多いです。

廊下リフォーム後

投資物件のリフォーム 投資物件のリフォーム

角度が違いますがリフォーム後はこのような感じになりました。壁はクロスと漆喰を使いました!柱はいつも通り、オイルステインで塗装を行いもう一方の面は白のペンキで塗装しました。

漆喰は下地が悪い大きな面に使いました。大きな面では下地が悪いとクロスのジョイント部分がうまくいかないことが多いので漆喰や珪藻土を使うと素人でも綺麗に壁を仕上げる事ができます。

漆喰で失敗した部分は硬化後、サンドペーパーで表面を均すと綺麗に仕上がります。この一戸建ての空き家はその後、カーペットをクッションフロアにリフォームし最後の仕上げは業者に任せてリフォーム完了後、2週間程度で客付けできました!!

トイレのリフォーム

トイレ

トイレもこんな感じで綺麗になりました。壁はジョリパット吹き付け塗装を行い、クッションフロアは白の木目に張替えました!

業者によるリフォーム費用

リフォーム費用

一般的な洋室の壁紙のリフォームは業者に任せても800〜900円/㎡と価格が安いためDIYリフォームを行わずプロに任せた方が費用対効果が高いです。しかし、砂壁や繊維壁のリフォームは業者に任せた場合、費用が高いためDIYの費用対効果は比較的高いです(「パテ処理+壁紙」のパターンでできる砂壁の場合で1500円/㎡程度、「シーラー処理+パテ処理+壁紙」の場合で2000円/㎡程度)。

最近では業者による安いリフォーム法として繊維壁や砂壁の上から「ジョリパッド吹きつけ塗装」を行う方法もありますが仕上がりはあまりよくありません。なお、ジョリパッド吹きつけの場合、価格は1500円/㎡程度となっております。

今回取り上げた砂壁(繊維壁?)は1970年代に新築された一戸建てやマンションの和室などでよく使われています。空き家などをDIYでリフォームして賃貸で貸そうと考えている場合は注意したほうがいいです。

空き家のリフォームまとめ

大家業

空き家のリフォームはその後、空き家をどうするかによってかける費用が異なると思います。空き家をリフォームしそのまま住むのならば数百万円のリフォームを費やしても良いでしょう!

しかし、空き家をリフォームし賃貸(不動産投資)を検討するのならば多額のリフォームコストは利回りの低下を意味します。最終的な出口としては「オーナーチェンジで売却」「入居者が退去した後、ハウスクリーニングをして売却」「解体して更地にして売却」など様々な出口戦略がありますので、それに合わせてリフォームを行うことも大切です。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。

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