埼玉県で区分所有マンションなどの収益物件を売却

こんにちは「百年投資家」です。今回は埼玉県で収益物件(アパート一棟、マンション一棟、区分所有マンション、一戸建て、駐車場、土地など)を売却する場合の重要ポイントについて書いていきたいと思います。埼玉県は関東地方の中央西側内陸部に位置する県で県庁所在地はさいたま市、都道府県別人口は全国5位、人口密度は全国4位となっており、県全体としてみても近年不動産価格が上がっている地域が多いです。

地域の特徴

県全体の人口は1970年以降現在まで増加傾向で2010年の段階で約700万人強の人口を誇ります。埼玉県では東京近郊で鉄道が整備されている川口市、さいたま市、朝霞市、和光市、戸田市、越谷市、三郷市、上尾市などで人口が増加しているのに対し、秩父市など埼玉の西の地域では人口の減少が激しいです。

人口の増加している地域では収益物件の買い手もすぐに現れますが、人口が減少している地域では買い手が中々現れず売却までにかなりの年月がかかってしまうことも多々あります。

高利回りを狙うのならば物件価格が安い人口減少地域が最適ですが、売却時には売却損(キャピタルロス)が出る可能性が高く、そのような人口減少地域に投資物件を買うのならばNOI利回り15%を超えるような高利回り物件を購入する必要があります。

収益物件売却が得意な業者

収益物件の売却が得意な業者を探すなら「収益物件の売却が得意な不動産会社を探す」をご参照ください。一括査定サイトを活用する事で優秀な不動産会社を見つける事ができます。

埼玉県の地価推移

(画像引用元：http://www.tochidai.info/)
埼玉県の地価推移は上記のようになっています。バブル崩壊後地価の下落が続いていましたが小泉政権時の好景気で一時地価が上昇し、2014年〜2016年にかけて再び地価が上昇してきています。

埼玉県全体で見ると上記のような地価の推移となっており、地方の人口の少ない都道府県に比べると上昇する局面があるため建物や土地を売り急ぐ必要はありません。

ピンポイントでもっとも地価が高い地域は埼玉県さいたま市大宮区桜木町1丁目8番1で坪単価が800万円強となっており近年の地価上昇率も高いです。全国的に地価の高い地点は地価上昇率も高い傾向があります。

埼玉県では平均地価が高い蕨市、和光市、さいたま市、朝霞市、川口市、志木市、戸田市などで地価の上昇が続いています。一方、人気のない、西部、北西部では地価の下落が続いており、こららの地域では今後も地価下落が続くことが予想されることから使っていない土地や建物があるようでしたら早めに売却した方がいいでしょう！

収益物件を売却する場合の流れ

一括査定を使う: 埼玉県で不動産を売る場合まずは一括査定サイトを利用し複数の不動産会社に収益物件の査定をしてもらいます。

不動産会社と媒介契約: 次に査定価格を出してもらった複数の不動産会社から気の合う担当者を見つけ一般媒介契約か専任媒介契約で物件売却の仲介をお願いします。

売買契約: 買主が見つかったら売買契約を結び物件の引き渡しを行います。なお、売却の流れにつきましては「アパートなどの収益物件売却の流れと不動産投資」でも記載しています。

売却のポイント

知り合いに優秀な不動産売却の専門家がいる場合はその方に頼んだ方が良いと思いますが、「優秀な不動産売却の専門家がいない場合」「優秀か否か判断できない場合」「遠方の場合」は一括査定を活用し、優秀で気の合う不動産会社の担当者に物件売却についての相談を行った方が「より高額」で「より早く」売ることができます。

不動産を売却する場合の手数料

埼玉県で不動産を売る場合、不動産業者へ支払う手数料の上限値は下記のようになっています。下記はあくまで上限値なので交渉次第で仲介手数料を安くしてもらう事も可能です。

一括査定などを上手に利用し複数の業者と相談すると仲介手数料を安くする事ができます。手数料などの詳細につきましては「収益物件の売却時に売主が負担する登記手続き」「アパートなど収益物件売却時の手数料や費用」で記載しています。

不動産の売買価格	業者へ支払う報酬の上限額
200万円以下の不動産	5%
200万円超〜400万円以下の不動産	4%+2万円
400万円超の不動産	3%+６万円

上記以外に契約書に貼る収入印紙代などが必要です。印紙代は下記のようになっています。印紙代は大きな金額ではありませんので気にしなくても良いでしょう！

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円

不動産を売却した時の税金

埼玉県で物件を売却した場合にかかる税金としては譲渡所得税があります。譲渡所得税は不動産売却時の利益に対してかかる税金で税率についてはその保有期間の長さによって長期と短期に区分し、異なる税率を適用する事になっています。

その他、登録免許税や不動産取得税など各種税金は買主が負担しますので不動産を売却する側の売主には譲渡所得税しかかかりません。

また、都市計画税、固定資産税などの税金は毎年1月1日現在における不動産の所有者が負担する事となっています。不動産の売買にあたっては、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっており、特殊な契約を除いて通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます(売主は超過支払い分を返して貰うことができます)。

短期譲渡所得

5年以下の短期譲渡所得の場合「所得税が30%」「住民税が9%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計39%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

長期譲渡所得

5年超えの長期譲渡所得の場合「所得税が15%」「住民税が5%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計20%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

売却のポイント

なお、課税事業者で不動産を売却した場合は建物価格に対し消費税が課税されます。また、法人で売却した場合は法人税の税率が適用となり長期・短期の区別はありません！！