商業系用途地域・工業系用途地域とアパート経営

こんにちは「百年投資家」です。今回はアパート経営やマンション経営などで重要となる用途地域について書いていきたいと思います。

用途地域は都市計画区域または準都市計画区域において都市計画で定められており、用途地域の種類によって一定の建築物及び工作物を建築する事が制限されています。

なお、住居系用途地域につきましては「住居系用途地域と不動産投資」で記載していますので合わせてご覧いただけると幸いです。

近隣商業地域とは

近隣住民への日用品の供給等の商業の利便を目的として設定されます。不動産のポータルサイトによっては近隣商業などと表記されていたりします。

建築基準法による規制

近隣商業地域という名前からもわかるように規制がかなり緩和されており用途地域の中では商業地域、準工業地域に次ぐ規制緩和地域となっています。住居地域では建てる事が出来なかった、中規模工場も特定行政庁の許可無く建てる事が出来るようになっています。

建ぺい率、容積率

建ぺい率は60%〜80%で都市計画によって指定されます。容積率は100%〜500%でこちらも都市計画によって指定されます。容積率は低層住専にくらべカナリ大きくなってます。なお、角地や防火地域内の耐火建物であるかによって建ぺい率の上限は多少(10〜20%)上乗せされます。

例外として、容積率については前面道路の幅が12m未満ならば全面道路の道幅に0.6を掛けた数値が実際の容積率として定められる場合もあります。この点は低層住専などの住居系の用途地域にくらべ高い数字が設定されるようになっています。住居系以外の準工業地域、商業地域等についても同様となっています。

近隣商業地域の利用用途は多様ですが、住居環境の保全を目的とした地域ではないため自宅等を建てるために購入する場合は注意が必要です。建築基準法上は近隣にパチンコ屋や中規模の自動車工場を建てられても文句を言う事が出来ませんし、建てられる可能性がある地域です。不動産投資用としては利便性が良い地域なので住居需要も高くアパート経営、マンション経営にも最適です。

商業地域とは

主として商業の利便を目的として設定されます。不動産のポータルサイトによっては商業地域などと表記されていたりします。

建築基準法による規制

商業地域という名前からもわかるように多様な用途に利用できるようにするため規制がかなり緩和されております。近隣商業地域では許可を受けなければ建てる事が出来なかった個室付浴場(ソープランド)を建てる事が出来るようになっています。自宅を建てる場合は注意が必要ですが、不動産投資としては多様なニーズがある地域なので高稼働率を維持しやすいです。私自身も商業地域に投資用一戸建てを持っていますが高い稼働率で稼いでくれています。

建ぺい率、容積率

建ぺい率は80%で都市計画によって指定されます。容積率は200%〜1300%でこちらも都市計画によって指定されます。容積率は住居系の地域にくらべカナリ大きくなってます。なお、角地や防火地域内の耐火建物であるかによって建ぺい率の上限は多少(10〜20%)上乗せされます。前面道路による容積率の制限については近隣商業地域と同様です。

注意点

商業地域の注意点としては商業地域は防火地域や準防火地域になっている可能性が高い点です。防火地域などでは建物を耐火建築物や準耐火建築物にしなければならないので、一般的に建築コストが上がってしまい利回りが低下します。

準工業地域とは

主として、環境を悪化しない工業の利便を目的として設定されます。不動産のポータルサイトによっては準工業などと表記されていたりします。

建築基準法による規制

準工業地域という名前からもわかるように工業を行うため規制がかなり緩和されております。商業地域では許可を受けなければ建てる事が出来なかった大規模工場を建てる事が出来るようになっています。ただ、個室付き浴場は基本的には商業地域しか建てる事が出来ませんので、準工業地域では許可無しには建てれません。また、危険性が大きいもしくは著しく環境を悪化させる恐れがある工場は建てる事が出来ません。

不動産投資として準工業地域などのアパートを建てる場合は工場に勤務している研究職や工場の作業員向けのアパートを建築すると入居率がUPするでしょう！そのため学生向けのワンルームなどのアパートよりも少し広めの1LDKや2LDKの方がいいと思います。