こんにちは投資7です。今回は私が手がけた地方の一戸建て(元空き家)の和室とトイレのリフォームについて書いていきたいと思います。この物件は不動産投資として実質利回り20%以上で最終的に運営する事ができました。関連記事については「高利回りを実現!?地方の築古空き家へ不動産投資」「廊下の古いカーペットの張替えと不動産投資」などをご覧いただけたら幸いです。

空き家の和室のリフォームと不動産投資

和室のリフォーム 和室

先日、空き家の和室のリフォームが完了しました。初めの段階では右のような薄暗い和室だったのでかなり綺麗になりました。

リフォーム内容と手順

和室リフォームの内容は次のようになります。まず、残置物の撤去を行います。次に柱にオイルステインを塗り、古民家風に柱を仕上げます。次に天井をペンキで塗装します。塗装時には柱にペンキが付着しないようしっかりと養生しましょう!

その後、砂壁にアサヒペンの砂壁おさえを塗装し、砂壁を固定します。固定後、段差を無くすためパテで平に処理し、壁紙(クロス)を貼ります。

最後に、畳を撤去し大工仕事をした後、クッションフロアを貼ります。クッションフロア以外にもフロアタイルを施行する方法もあります。材料自体のコストはフロアタイルの方が高いのですが耐久性が高く、重い家具等を置いても跡がつきません(クッションフロアの場合、跡がついてしまいます)。

先生(左)

10年程度の運用を考えた場合、入居者の入れ替えの度に修繕が必要なクッションフロアよりもフロアタイルの方がコストが安くなる可能性があります。しかし、オーナーチェンジなどで途中で売却するつもりならば費用の安いクッションフロアの方が最終的なIRRは高くなると思います。

トイレのリフォームと不動産投資

トイレ

トイレもこんな感じで綺麗になりました。壁はジョリパット吹き付け塗装を行い、クッションフロアは白の木目に張替えました!ジョリパッドについては「パテで処理のみだと上手にリフォームできない砂壁と不動産投資」でも書いています。

空き家のリフォームまとめ

空き家のリフォームはその後、空き家をどうするかによってかける費用が異なると思います。空き家をリフォームしそのまま住むのならば数百万円のリフォームを費やしても良いでしょう!

しかし、空き家をリフォームし賃貸(不動産投資)を検討するのならば多額のリフォームコストは利回りの低下を意味します。最終的な出口としては「オーナーチェンジで売却」「入居者が退去した後、ハウスクリーニングをして売却」「解体して更地にして売却」など様々な出口戦略がありますので、それに合わせてリフォームを行うことも大切です。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。