山梨県でアパート・戸建・駐車場などの収益物件を売却

こんにちは「百年投資家」です。今回は山梨県で収益物件(アパート一棟、マンション一棟、区分所有マンション、一戸建て、駐車場、土地、店舗、事務所、ビルなど)を売却する場合の重要ポイントについて書いていきたいと思います。

山梨県は本州の内陸部に位置する日本の県の一つで、人口は80万人強、面積は約4465km²、自治体は甲府市、富士吉田市、都留市、山梨市、大月市、韮崎市、南アルプス市、甲斐市、笛吹市、北杜市、上野原市、甲州市、中央市、西八代郡、南巨摩郡、中巨摩郡(昭和町)、南都留郡、北都留郡で構成されています。

山梨県では南部(南巨摩郡)、東部で人口の減少が激しい一方、昭和町など中心市街地の周辺地域で人口の増加が続いており、物件売却時も買い手が見つかりやすい地域と見つかりにくい地域があります。

山梨県の地価推移

(画像引用元：http://www.tochidai.info/)
山梨県の地価推移は上記のようになっています。バブル崩壊後地価の下落が続いており2016年は2015年比で1.2%の下落となりました。今後も下落が続くことが予想されるため活用していない土地や建物は早めに売ってしまった方がいいでしょう！

収益物件を売却する場合の流れ

物件を売却する場合の手数料

山梨で収益物件を売る場合、不動産業者へ支払う手数料の上限値は下記のようになっています。下記はあくまで上限値なので交渉次第で仲介手数料を安くしてもらう事も可能です。一括査定などを上手に利用し複数の業者と相談すると仲介手数料を安くする事ができます。

不動産の売買価格	業者へ支払う報酬の上限額
200万円以下の不動産	5%
200万円超〜400万円以下の不動産	4%+2万円
400万円超の不動産	3%+６万円

上記以外に契約書に貼る収入印紙代などが必要です。印紙代は下記のようになっています。印紙代は大きな金額ではありませんので気にしなくても良いでしょう！

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円

不動産を売却した時の税金

山梨県で不動産を売却した場合にかかる税金としては譲渡所得税があります。譲渡所得税は不動産売却時の利益に対してかかる税金で税率についてはその保有期間の長さによって長期と短期に区分し、異なる税率を適用する事になっています。

その他、登録免許税や不動産取得税など各種税金は買主が負担しますので家を売却する側の売主には譲渡所得税しかかかりません。また、都市計画税、固定資産税などの税金は毎年1月1日現在における不動産の所有者が負担する事となっています。

不動産の売買にあたっては、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっており、特殊な契約を除いて通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます(売主は超過支払い分を返して貰うことができます)。

山梨での収益物件売却まとめ

私自身は一度だけ山梨の収益物件(一戸建て)をオーナーチェンジで売ったことがありますがキャピタルゲインを30万円ほど得ることができました(購入総額300万円、売却金額340万円、諸経費10万円弱です)。

キャピタルゲイン自体は30万円だとしても減価償却費を計上してきた物件だったので簿価は200万円程度まで下落しており税務上の所得は約130万円出てしまったので、30万円弱の税金を持っていかれました(個人事業主で持っていた物件で長期譲渡所得が適用になる年数保有していました)。

山梨県では昭和町などを除くと地価(公示価格)自体は上昇していませんが売却益を得る形で不動産を売ることも十分可能です。アパート一棟、マンション一棟、店舗一棟、ビル一棟などの売却では膨大な税務上の所得が出てしまう可能性がありますのでそういったケースでは税理士に相談した方がいいでしょう！今回の記事が収益物件売却の参考になりましたら幸いです。