リフォームの修繕費と資本的支出

こんにちは【百年投資家】です。今回は不動産のリフォームにおける経費算入について書いて行きたいと思います。

収益物件(アパート、マンション、一戸建て、店舗、事務所、商業ビルなど)のリフォームやリノベーションを行った場合、修繕費としてその年に一括して経費計上できるものと資本的支出として減価償却費で数年にわたって経費計上するものが存在します。どちらが良いかはその年の事業収益によりますが、税務上の利益が沢山出ている場合は修繕費として一括経費計上したほうがトータルでの税額が少なくなるケースが多いです。

逆にリフォームした年は税務上の利益がほとんど出ていないもしくは赤字の場合、修繕費として一括費用計上してしまうと、節税効果が低く、もったいないので資本的支出として貸借対照表に計上し、減価償却費で数年にわたって経費計上したほうがトータルでの税額は少なくなります。

修繕費になるもの

不動産投資(不動産賃貸業)において課税所得を圧縮し節税を図る事は大変重要です。リフォームに費やした費用が修繕費になるか資本的支出によってその年の経費が大きく変わってきます。

例えば、修繕費と思って行ったリフォームでも税務上「建物の価値が増加した」あるいは「使用可能期間が延びた部分がある」とされた場合には修繕費として一括で費用計上できず、減価償却によって毎年費用計上して行く必要が出てきます。

修繕費の判断基準

修繕費の判断基準としては通達などにより以下のようになっています。以下のような場合は基本的には修繕費として費用計上しても問題ありません。ただ、所得が低い年の場合は修繕費として計上するよりも資本的支出として資産に組み入れ減価償却によって費用計上して行った方が良いです。

おむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、又は一つの修理、改良などの金額が20万円未満のとき。
一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10％相当額以下であるとき。