こんにちは「百年投資家」です。今回はプロが行う東京のワンルームマンションの投資分析について書いていきたいと思います。今回は少し難易度の高い内容となりますが不動産投資を行うと考えている方は絶対に読んでおいたほうが良い内容だと思います。
ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資とはその名の通り、ワンルームのマンションへ投資する不動産投資手法です。地方の県庁所在地などでもワンルーム投資は可能ですが現在ではNOIが殆ど出ないためFCR(実質利回りが)が低いことが一般的です。
ワンルーム投資のキャッシュフローツリー
(at homeより引用)
ワンルームマンション投資のキャッシュフローツリーは下記のようになります。今回は上記物件(東京都板橋区志村)で検討を行ってみました。結構広めのワンルームマンションですね！！
[総収入(GPI)=6万円×12=72万円]
都営三田線 志村坂上駅徒歩5分以内でat home、suumo、homesで検索すると大体の相場がわかります。
[空室損・滞納損=72万円×0.143=約10万円]
板橋区の賃貸用住宅の空室率は14.3%なので72万円×0.143=約10万円を計上しました。実際には空室損はもう少し低く済むと思いますがワンルームは入れ替えが激しいのでこれだけ計上しておけば上出来でしょう！
[運営費(Opex)=3.2万円×12 =38.4万円]
この物件の管理費5100円、修繕積立金22000円なので合計27100円。これに固定資産税と簡易修繕+不動産会社への管理費を加えて32000円で計算。長期運営を考えた場合はさらに原状回復費を加味して計算します。その場合は34000円くらいになると思います。
[NOI(営業純利益)=72-10-38.4=23.6万円]
NOIは上記のようになります。この物件では管理費、修繕積立金が高くOpexが高いためNOIはあまり出ませんが収支はプラスとなります。
[FCR(実質利回り)=23.6÷500=約5%]
実質利回り(FCR)は上記のようになります。投資金額は物件価格+初期リフォーム+仲介手数料+登録免許税+不動産取得税となりますので500万円と想定させていただきました。そうすると実質利回りは約5%となります。
さらにローン(借入)を行った場合はADS(年間負債支払額)を算出し税引き前キャッシュフロー(BTCF)を計算しますが基本的にFCRが低い物件ではBTCFはマイナスになることが多いです。
ワンルームの投資分析まとめ
いかがだったでしょうか？地方物件の場合、ワンルームマンションの投資はOpexの高さから投資としての採算が合わないことが殆どです。今回は東京都の物件ですが管理費、修繕積立金が高額なため実質利回りは低い数字となっています。
ワンルームマンション投資での成功のコツ(失敗しない方法)としては家賃収入に対してOpex(運営費)が安い物件を選ぶことです。ワンルーム投資は成功しないと言われていますが私の友人で新大久保や新宿にワンルームマンションを持っている方はFCRで10%以上の利回りを出しており売却益も得ているのでIRRでは18%くらいで回した計算になる投資を行っています。
今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。今後とも「百年投資家」をよろしくお願いいたします。
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