大家さんが覚えておきたいCCR(自己資本配当率)と利回り

こんにちは【百年投資家】のナミヘイです。今回は不動産投資における重要指標の１つであるCCR(Cash on Cash Return)について書いて行きたいと思います。

CCR(自己資本配当率)とは

CCR(Cash on Cash Returen)は自己資本配当率や自己資本利益率と訳され投下した自己資本に対するリターンを表す指標となります。株式投資などで使われるROI(Return On Investment)と同様の意味の指標です。

FCR(Free and Clear Return)が不動産投資全体に対する実質利回りを表しており、NOI/投資総額(自己資本+借入)の計算式で表されるのに対し、CCRはBTCF(税引き前キャッシュフロー)/投資総額(自己資本)で表します。

BTCFとは

BTCFとは税引き前キャッシュフローのことです。税引き前キャッシュフローは「NOI−ADS=BTCF」の式で求めます。CCRを上昇させるためにはBTCFを上昇させる必要があり、BTCFを上昇させるためにはNOIを上昇させるかADSを下げる必要があります。

ADSの記事でも書きましたがADSを下げるためには金利を下げるか融資期間を長くする必要があります(融資期間を長くしたほうが一般的に効果が高いです)。そのため、融資期間を長くできる新築物件投資のほうがCCRは高くなる傾向があります。

CCRはレバレッジ(借入)を多く使えば使う程、分子が小さくなりCCRは大きくなりますがリスクも大きくなります。CCRは一棟アパート投資、一棟マンション投資などで借入を行う場合、重要な指標となりますし、他の案件との比較検討の場でも使いやすいので覚えておいて損はありません。

レバレッジが効いていればFCRよりも高い数字となり、場合によっては50%を超える場合もあります(レバレッジ判定については「K%(ローン定数)とレバレッジ判定」をご覧ください)。

CCR50%とは単純に100万円の投資(自己資本投資)で1年間で50万円のリターンを得ている計算になるので非常に効率がいい事が判ると思います。今回の記事が不動産投資やアパート経営の参考になりましたら幸いです。