GPI(満室時家賃)の求め方

こんにちは【波平の不動産投資】です。今回は不動産投資をする上で重要な指標となるGPIについて書いて行きたいと思います。

GPI(満室時家賃)とは

不動産投資の分析

GPIとは投資物件に空室や滞納損が無いと仮定したときの年間想定賃料収入の事です。例えば5万円で貸す事のできる物件のGPI=5×12=60万円となります。

アパートの場合の具体例

101号室=6万円(想定家賃5万円) 102号室=5万円(想定家賃5万円) 103号室=5万円(想定家賃5万円) で賃貸中のアパートのGPIは(5+5+5)×12=180万円となります。このアパートの投資総額が1000万円の場合、表面利回りは180/1000=18%となります。GPIはあくまで潜在総収入を示す指標であり実際の家賃とは異なります。

GPIは表面利回り(表面利回りについてはこちらを参照)や実質利回り(表面利回りについてはこちらを参照)を算出する上で基礎となる重要なものです。このGPIの数値に大きなずれがあった場合、実質利回りや表面利回りに大きな狂いが生じ、結果として投資としては失敗したものになってしまう可能性もあります。

GPIの求め方

GPIの求め方としては当てずっぽうに6万円とか7万円とか決めてはいけません。HOMES(http://www.homes.co.jp/)やSUUMO(http://suumo.jp/)、AT HOME(http://www.athome.co.jp/)などの不動産ポータルサイトをフル活用し、投資を検討中の不動産と似た条件の物件を数十件抽出します。その後、さらに条件が近い物件を抽出して行くと大体の相場が判ってきますのでそこからGPIを算出しても良いでしょう!

ただ、現在市場に出ている不動産はいわば売れ残った不動産であり、市場に出ている金額で成約するとは限りません。さらに正確なGPIを求めたければ不動産会社にお願いをし、成約データを見せてもらう事です。

現地の不動産会社からのヒアリング

登記

一般的にはGPIを算出するのに上記のようなネット上の情報を利用して行う事が一般的です。しかし、大きな投資案件の場合や商慣習的にネット上ではなくアナログな手法で取引される事が多い地域、さらにGPIの精度を高めたい場合は地域の不動産会社を回りながら相場を養う必要があります。

不動産業者やその地域を回って歩く事でスポット的に弱い地域や強い地域が判ってきます、またネット上では判りにくかった競合物件のグレード感や状態なども判ります。

全ての投資案件でアナログ手法のヒアリングをしているとカナリの時間がかかってしまいますが時間があるのならばネットとともに現地を歩いて数日調査してみる事が不動産投資を成功させる為には重要です。

今回の記事が不動産投資をする上での参考となりましたら幸いです。今後とも「波平の不動産投資」をよろしくお願いいたします。