こんにちは【百年投資家】です。先日、埼玉県で買った投資用マンション(区分所有)の売却のため不動産売却専門の一括査定サイトを使ってみました！
投資用不動産の売却では一般の居住用物件の売却と異なりオーナーチェンジが絡む事が多いため、手続きが煩雑になります。収益物件(アパート、一戸建て、区分マンションなど)の売却に慣れていない業者に任せてしまうと高く売れないケースや後々トラブルになる事がありますので注意が必要です。
私は最初、物件を買った時の業者を使って売却活動を行おうと考えたのですが、マンションを買った時に対応してくれた業者はオーナーチェンジ物件の売却に慣れておらず、手続きに慣れている不動産会社を使いたかったのでHOME’S の不動産一括査定を利用しオーナーチェンジでの売却実績が豊富な業者へ仲介を依頼しました！！
売却を依頼した収益物件のデータ
| 所在 | 埼玉県さいたま市 |
|---|---|
| 大きさ | 約40㎡ |
| 間取り | 1LDK |
| 構造 | 鉄筋コンクリート |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
間取りは2015年にリフォームを行い2DK→1LDKにしました！！リフォーム費用を100万円以上かけたのでその分上乗せして売却できたらと思い売却希望価格は500万円を想定していました。
査定の結果、もう少し高く売れるとの連絡をもらったので少し強気の価格(600万円)で売りに出しました！！
埼玉県の地価推移
(画像引用元：http://www.tochidai.info/)
埼玉県の地価推移は上記のようになっています。バブル崩壊後地価の下落が続いていましたが小泉政権時の好景気で一時地価が上昇し、2014年〜2016年にかけて再び地価が上昇してきています。特に今回マンションの売却を検討したさいたま市では2014年(+1.73％)、2015年(+2.19％)、2016年(+2.58％)と徐々に上昇率が上がっています。
埼玉の大宮を中心とした地域の地価推移を見ても上記のように駅近物件が好調です。ピンポイントでもっとも地価が高い地域は埼玉県さいたま市大宮区桜木町1丁目8番1で坪単価が800万円強となっており近年の地価上昇率も高いです。
一括査定サイトのメリット
一括査定サイトのメリットとしては複数の不動産会社に見積もりをお願いする事で大体の相場が判り適正価格や高価格での売却が出来る点、一括査定会社が不動産会社を審査しているため悪質な不動産会社に依頼してしまうリスクを軽減できる点があります。
今回の売却では2社から査定のメールが来ました！その後、こちらから電話をして最終的に1社と専任媒介契約を締結しました！
一括査定後の連絡
一括査定後の連絡は電話ではなく業者の方がメールをくれました。押し売りのような感じではなく丁寧なメールだったので安心です。一括査定のメリットでもあげましたが一括査定サイトが不動産会社を審査しているため悪質な不動産会社がほとんど無いように感じました！
●●様の担当をさせていただきます●●会社の●●と申します。よろしくお願いいたします。
外観を拝見した机上査定です。●●駅徒歩圏内で小中学校も近く人気の角上魚類もあるので人気の出そうなところだと思います。業者の買取ではなく現状販売の専任媒介販売がおすすめです。売り買いともに常に市場に出回っておりエンド価格も高額のエリアです。弊社で専任媒介を 結び売りに出される場合６５０万前後で売りに出せると思います。６５０万を切る価格で販売開始をすればかなり 早めに売却できると思います。
特に賃貸中は投資物件として人気はあります。思い切って７００万くらいから始めるのもお勧めです。様子を見て下げていく方式です。
買い取りですと４６０万を切るのところからのスタートだと思われます。販売エンド価格の６～７掛けほどになってしまいます。
お任せいただけるのでしたらメールでも構いませんご連絡ください。その他ご質問等お気軽に携帯にお電話ください。良いご提案できるよう精いっぱい努力させていただきます。
お力添えができることがございましたら何なりとご相談くださいませ。
お忙しいところ恐縮ではございますがよろしくお願いいたします。
1社に専任媒介でお願いしたため1社は断りましたが快く承諾してくれました！普通に「他の1社と専任媒介契約を結ぶのでまたの機会のお願いします」と言えば快く対応してくれます。
一括査定のデメリット
反対に一括査定のデメリットとして住所、氏名、電話番号などの個人情報を入力しなければならないことがあげられます。
悪質な査定会社の場合、個人情報の流出や営業の電話が数多くかかってくるなどのリスクがありますが、私が利用した査定サイトでは査定会社が不動産会社を審査しているため特にそのようなことはありませんでした。
これといって大きなデメリットは感じませんでしたので群馬県に持っている区分所有マンションの売却でも一括査定を利用したいと考えています。
査定後の仲介契約
オーナーチェンジ物件ということもあり売り急いでいるわけではないので今回は専任媒介契約で１社に媒介をお願いしました！
個人的には売り急いでいる場合、イニシアチブを握れる一般媒介契約で複数の不動産会社に仲介を依頼した方が早く売れる気がします(オーナーチェンジは売り急ぐ必要がないので楽です)。
| 明示型一般媒介契約 | 非明示型一般媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|---|
| 自己発見取引 |
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| 複数業者への依頼 |
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| 有効期間 | *無期限 | *無期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 業務報告義務 | なし | なし | １週間に1回以上 | 2週間に1回以上 |
| 指定流通機構への登録 | なし | なし | ５日以内 | 7日以内 |
*一般媒介契約の有効期間について宅建業法上での名文はありませんが、標準媒介契約約款では、一般媒介契約でも3ヶ月を超える事が出来ない旨を定めています。
業者の売却活動
今回の業者はポータルとしてはAT HOMEとHOME’Sを使いポータルサイト以外にも店頭、雑誌などでも販売活動をしてくれました！！
不動産売却時の手数料
手数料についてはいつも通り、値引きしてもらいました。宅地建物取引業法上の手数料の上限値は下記のようになっています。
| 売買価格 | 報酬の限度額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 4%+2万円 |
| 400万円超 | 3%+6万円 |
私の場合、基本的に買主の時は値引きはしませんが売主の時は値引きしてもらいます！１%や2%でもかなり大きな金額になりますので交渉して見ることが大切です。今回も快く値引きに応じてもらいました(^^)
不動産売却時にかかる税金
今回の物件は利益が出る可能性が高いため売却時には税金がかかります。投資用物件の場合、減価償却費を経費計上していると思うので一般的には売却時に会計上の利益が出てしまいます。個人で売った場合の譲渡所得税は短期と長期があり、下記のようになっています。
短期譲渡所得
5年以下の短期譲渡所得の場合「所得税が30%」「住民税が9%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計39%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。
長期譲渡所得
5年超えの長期譲渡所得の場合「所得税が15%」「住民税が5%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計20%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。
不動産売却まとめ
以前使った自動車売却の一括査定サイトでは電話が沢山かかってきて対応が面倒だったので、少し不安でしたが今回は全くそのようなことはありませんでした。最終的には約4ヶ月間売りに出し、少しの指値(値段交渉)が入りましたが希望価格以上で取引が成立しました!!
投資用不動産を売る場合、収益物件の売却に長けた業者が多数加盟しているHOME’S の不動産一括査定がおすすめです。1600社以上が加盟している日本最大規模の査定サイトとなっており、あなたの物件に合った売却に強い業者が見つかります。
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