地方物件の土地値の推移

こんにちは【波平の不動産投資】です。今回は地方の土地値の推移について書いて行きたいと思います。地方物件へ不動産投資した場合、土地値が中長期で下落傾向にあるため、売却時にはキャピタルロス(売却損)が発生する可能性が高いです。

売却損が発生したとしても建物部分については減価償却費を計上している関係上、税務上の売却益(譲渡所得)は発生します。そのため、地方物件へ投資を行う場合、売却時のキャピタロスや税金を加味して収支計算(IRR)を行い投資の意思決定をする必要があります。

公示地価

不動産の土地値としては路線価や公示地価(公示価)などがありますが最も重要なのが国土交通省の公示地価です。

公示地価とは地価公示法に基づいて不動産鑑定士が鑑定し、その評価に基づいて土地鑑定委員会が決定し、国土交通省が発表している土地価格の事です。行政はこの公示地価に基づいて収用の損失補償金を決めており、土地価格としてカナリ有力な指標と言えます。

地方の土地価格のトレンド

地価
(画像引用元:http://www.tochidai.info/)

上記は長野県の土地価格の推移を示した画像です。東京、埼玉、千葉、神奈川、宮城、愛知、大阪、福岡等の都市部以外の地方はおおむね上記のような地価推移となっています。

グラフを見る上で重要なポイントとしては2007年、2008年のプチバルブ時に土地値が上がっているか下がっているかをチェックする事です。当時のプチバブル時に土地値が上がっている地域の場合、現在(2015年)のプチバブルでも不動産価格が上がっており、景気が良くなる事によって上がりやすい地域である事が判ります。

反対に上記のような地方物件の場合、2007年当時のプチバブルでも不動産価格は上がっておらず下がり続けています。このような地域で不動産を購入する場合、毎年数%資産が減価している事からキャピタルロス(売却損)が発生する可能性の高い地域と言えます。このような地域で不動産投資を行う場合はキャピタルロスを覚悟した上で高利回りの物件を購入するかキャピタルロスを見込んで強めの指値をする事が大切です。

ただ、売却時には逆に値段交渉が厳しくなる可能性も高いので注意が必要です。そのため、地方においては売却時に値段交渉が厳しくならない物件を購入する方がいいでしょう(どんな物件かは頭を使えば判ると思います)!投資としては首都圏の方が難易度が低い事は間違えありません。地方の場合、労働投入もある程度覚悟して不動産賃貸業(ビジネス)として運営して行く必要があります。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。