不動産投資の錬金術！不適合接道、再建築不可物件へ投資

こんにちは「百年投資家」です。今回は不動産投資で知っておきたい建築基準法の道路に関する知識と不適合接道、再建築不可物件への投資について書いていきたいと思います。

建築基準法上の道路とは

建築基準法上道路とは第42条に記載があり、この建築基準法上の道路に接道していない家については43条第1項ただし書きに基づく許可を得ないと再建築を行うことができません。

一般的な道路

一般的な道路としては法42条1項1号〜4号までに記載があり、幅員4m以上の道路(国道、県道、市道、私道など)となります。これらの道路に2m以上接道している場合は問題なく再建築を行えるため土地としても高く売却できます。

位置指定道路とは

法42条1項5号に記載があります。私道で特定行政庁がその位置を指定したものです。位置指定道路に接道している場合、共有持分や所有権を持っている必要があります。位置指定道路に接しており持分等を持っている場合は問題なく再建築を行うことができます。

2項道路(みなし道路)とは

みなし道路とは基準時現在、既に建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で特定行政庁が指定したものです。みなし道路(2項道路)の場合、セットバックが必要になりますし、駐車場等の関係から不動産の価値は低くなり高額での売却は困難となることが多いです。

みなし道路は建築基準法42条第2項に記載があるため2項道路とも呼ばれています。2項道路の場合、43条但し書きや再建築不可の物件と異なりローンなどは問題なく融資してもらえます。ただ、再建築時は使用できる土地の面積が小さくなるため以前建てていた建物と同じ大きさの建物は建てる事はできません。

43条但し書きとは

43条但し書きとは道路法43条1条但し書きに記載がある道路の事で、原則は不適接道だがお役所(行政庁)で審査して例外的に建ててもOKに出来るものです(例外的にOKにならない=再建築できない場合もあります)。ただ、今回はOKでも将来どうなるかは不明であり、許可条件は地域によってかなりの格差があります。ローンの審査も通る事がありますが半額程度が上限のようです。

道路まとめ

建築基準法上の道路には上記のようなものがあります。権利上問題のない位置指定道路など第1項道路に接している場合は価値が高く流動性も高いです。しかし、2項道路や但し書き道路の場合価値が低く、流動性が低いため、大幅な値引きをしなければ売る事ができないケースも多いです。

接道義務とは

都市計画区域内にある敷地に建物を建築する場合、その敷地は建築基準法上の道路に原則として2m以上接していなければなりません。これを接道義務と言います。

接道義務の例外

ただし、接道義務は特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した場合や、各都道府県条例にて別途決められている場合があります。また、43条但し書きによって周辺に広い空き地があれば、火災時の消火活動や避難に支障はない可能性もあり、特定行政庁が許可すれば2m以上接していない場合も土地に建物を建ててよい事になります。

接動義務の注意点

接動義務で注意しなければならない点としては、路地状の部分を含んだ土地の場合です(旗竿地など)。路地状部分が接道義務を満たす為にはそのすべての箇所において幅が2m以上なければなりません。間口が2m以上であっても途中で2m未満となる場合には接道義務を満たした事にはならず建築許可が下りません。

不適合接道とは

不適合接道とは物件の道路への接道が不適合な物件のことで上の「43条但し書き道路」や「接道義務を満たしていない物件」も含みます。土地が道路にしっかり接していないと火事になった時に消防車が入れない等の不都合が発生し大規模火災が発生する可能性もありますよね？そのため、土地が道路にちゃんと接していない物件は建築が出来ないとされています。

再建築不可と不動産投資法

再建築不可とは上記の不適合接道とセットで表記される事が多いです。読んで字のごとく許可がない限り再建築が出来ません。基本的にローンを借りれませんが、例えば上記の図で言う再建築不可の物件(物件B)と隣り合わせになっている物件Aを同時購入もしくは既に購入している場合はローンの審査が通ります。また、物件Bは再建築が出来ない事から市場価格(公示価格)に比べ割安に放置されており、割安なBを買った後、Aを買うもしくはAを買った後Bを買う事が出来れば評価額による差益(キャピタルゲイン)を得る事ができます。

接道していない価値が低そうな不動産でも接道物件と合わせ、1つの土地にして接道させる事ができれば2つの物件を合わせた価値は最大で2倍程度まで跳ね上がります。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。