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高利回りを実現!?地方の築古空き家へ不動産投資

こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は地方で空き家を再生し不動産賃貸業(不動産投資)をする場合の注意点について書いていきたいと思います。この投資法は100万円程度〜の少ない資金で投資を行えますがリフォームに関する知識がないと高利回りを実現することは困難です。

また、長年空き家になっている一戸建ては接道している道が43条1項但し書き道路のケースや不適合接道などの場合もありますので建築基準法(再建築できる土地か否か)に関する知識も必要となります。今回はそれらの関連記事についても記載していますので合わせてご覧頂けると幸いです。

地方の空き家へ投資する場合の注意点

空き家法

地方の空き家再生を行い大家業(不動産投資)をする場合の注意点としては地方は『賃料水準が低くて修繕費が高い』ことが挙げられます。一般的に不動産賃貸業は満室寺の想定家賃から空室損、運営費などを差し引いた金額から利回りを出します「GPI-空室損等-Opex(管理費 運営費 想定修繕費)=NOI」「NOI÷投資金額=実質利回り(FCR)」。

上記の公式かわかるように、修繕費(原状回復費用・運営中の小修繕)が高額になると利回りが低くなりますが地方物件と都会物件の修繕コストは大きな違いはありません。

具体的には東京で15万円の家賃が取れる70㎡の一戸建て(空き家)と地方で4万円しか家賃が取れない70㎡の一戸建て(空き家)の修繕費は変わりません。

修繕費の計算

短期売却の場合、Opexに修繕費を加えないで考えることもできますが、10年程度の運用を考えた場合、入居者の出入りも数回あることから修繕積立金のような形でOpexに修繕費を加えるのが数字としては適切だと思います。

築古空き家の再生と不動産投資まとめ

いかがだったでしょうか?このように地方の空き家の場合、再生を行い賃貸業(大家業)を行っても修繕費が高額になって思ったより利益が残らないなんてことも多くあります。

地方で空き家を再生し不動産投資をするためには修繕(リフォーム)や不動産(土地と建物)、税務、登記などに関する深い知識が必要になります。

ただ、東京などの首都圏に比べると物件価格は遥かに安いため表面利回りは高く、修繕(リフォームや原状回復)を安く行うことさえできれば高い実質利回り(NOI利回り)を実現する事ができるので悪い点ばかりではありません。今回の記事が地方での不動産投資の参考になりましたら幸いです。

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