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商業系用途地域・工業系用途地域とアパート経営

こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回はアパート経営やマンション経営などで重要となる用途地域について書いていきたいと思います。

用途地域は都市計画区域または準都市計画区域において都市計画で定められており、用途地域の種類によって一定の建築物及び工作物を建築する事が制限されています。

なお、住居系用途地域につきましては「住居系用途地域と不動産投資」で記載していますので合わせてご覧いただけると幸いです。

近隣商業地域とは

接道義務と不動産投資

近隣住民への日用品の供給等の商業の利便を目的として設定されます。不動産のポータルサイトによっては近隣商業などと表記されていたりします。

建築基準法による規制

近隣商業地域という名前からもわかるように規制がかなり緩和されており用途地域の中では商業地域、準工業地域に次ぐ規制緩和地域となっています。住居地域では建てる事が出来なかった、中規模工場も特定行政庁の許可無く建てる事が出来るようになっています。

建ぺい率、容積率

建ぺい率は60%〜80%で都市計画によって指定されます。容積率は100%〜500%でこちらも都市計画によって指定されます。容積率は低層住専にくらべカナリ大きくなってます。なお、角地や防火地域内の耐火建物であるかによって建ぺい率の上限は多少(10〜20%)上乗せされます。

例外として、容積率については前面道路の幅が12m未満ならば全面道路の道幅に0.6を掛けた数値が実際の容積率として定められる場合もあります。この点は低層住専などの住居系の用途地域にくらべ高い数字が設定されるようになっています。住居系以外の準工業地域、商業地域等についても同様となっています。

近隣商業地域の利用用途は多様ですが、住居環境の保全を目的とした地域ではないため自宅等を建てるために購入する場合は注意が必要です。建築基準法上は近隣にパチンコ屋や中規模の自動車工場を建てられても文句を言う事が出来ませんし、建てられる可能性がある地域です。不動産投資用としては利便性が良い地域なので住居需要も高くアパート経営、マンション経営にも最適です。

商業地域とは

商業地域

主として商業の利便を目的として設定されます。不動産のポータルサイトによっては商業地域などと表記されていたりします。

建築基準法による規制

商業地域という名前からもわかるように多様な用途に利用できるようにするため規制がかなり緩和されております。近隣商業地域では許可を受けなければ建てる事が出来なかった個室付浴場(ソープランド)を建てる事が出来るようになっています。自宅を建てる場合は注意が必要ですが、不動産投資としては多様なニーズがある地域なので高稼働率を維持しやすいです。私自身も商業地域に投資用一戸建てを持っていますが高い稼働率で稼いでくれています。

建ぺい率、容積率

建ぺい率は80%で都市計画によって指定されます。容積率は200%〜1300%でこちらも都市計画によって指定されます。容積率は住居系の地域にくらべカナリ大きくなってます。なお、角地や防火地域内の耐火建物であるかによって建ぺい率の上限は多少(10〜20%)上乗せされます。前面道路による容積率の制限については近隣商業地域と同様です。

注意点

商業地域の注意点としては商業地域は防火地域や準防火地域になっている可能性が高い点です。防火地域などでは建物を耐火建築物や準耐火建築物にしなければならないので、一般的に建築コストが上がってしまい利回りが低下します。

準工業地域とは

主として、環境を悪化しない工業の利便を目的として設定されます。不動産のポータルサイトによっては準工業などと表記されていたりします。

建築基準法による規制

準工業地域という名前からもわかるように工業を行うため規制がかなり緩和されております。商業地域では許可を受けなければ建てる事が出来なかった大規模工場を建てる事が出来るようになっています。ただ、個室付き浴場は基本的には商業地域しか建てる事が出来ませんので、準工業地域では許可無しには建てれません。また、危険性が大きいもしくは著しく環境を悪化させる恐れがある工場は建てる事が出来ません。

不動産投資として準工業地域などのアパートを建てる場合は工場に勤務している研究職や工場の作業員向けのアパートを建築すると入居率がUPするでしょう!そのため学生向けのワンルームなどのアパートよりも少し広めの1LDKや2LDKの方がいいと思います。

建ぺい率、容積率

建ぺい率は50〜80%で都市計画によって指定されます。容積率は100%〜500%でこちらも都市計画によって指定されます。なお、角地や防火地域内の耐火建物であるかによって建ぺい率の上限は多少(10〜20%)上乗せされます。

工業地域とは

工業地域

主として、工業の利便を目的として設定されます。不動産のポータルサイトによっては工業地域などと表記されていたりします。

建築基準法による規制

工業地域という名前からもわかるように工業を行うため規制がかなり緩和されております。準工業地域では許可を受けなければ建てる事が出来なかった危険性が高い工場や環境を著しく悪化させる恐れがある工場を特定行政庁の許可無く建てる事が出来ます。その反面、小学校や中学校、大学など教育機関を建てる事ができません。

建ぺい率、容積率

建ぺい率は50〜60%で都市計画によって指定されます。容積率は100%〜400%でこちらも都市計画によって指定されます。

投資用で工業地域に物件を所有している場合、対象顧客(入居者様)は工場等へ勤務している方になる可能性が高いので間違っても学生向けのワンルームアパートを建設したりしないほうがいいでしょう(工業地域は教育機関を建築する事ができません)!

不動産投資で新築を手がける場合、ターゲットに対して部屋の内装や外観を決める事ができるので可能な限りターゲット層にあった物件に仕上げる事が重要です。

工業専用地域とは

工業の利便を目的として設定されます。不動産のポータルサイトによっては工業専用などと表記されていたりします。

建築基準法による規制

工業専用地域という名前からもわかるように工業を行うため規制がかなり緩和されております。その反面、住宅、小学校や中学校、大学などの教育機関、飲食店、店舗を許可無く建てる事ができません。また、住宅を建てることもできないので工業専用地域の中ではアパート経営、マンション経営を行うことはできません。

建ぺい率、容積率

建ぺい率は30〜60%で都市計画によって指定されます。容積率は100%〜400%でこちらも都市計画によって指定されます。

用途地域と不動産投資

個人的に狙い目の地域は工業専用地域の周辺です。工業専用地域では住宅を建てる事ができなため住居ニーズがあるにもかかわらずアパート、マンション、一戸建てなどが存在しません。そのため工業専用地域に隣接している用途地域でアパート等を建てれば高い住宅ニーズから高稼働率を維持する事ができます。

不動産投資を行う上で、用途地域の知識は必須です。今回の記事がアパート経営、マンション経営、土地活用などの参考になりましたら幸いです。

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