こんにちは今回はプロが行っている投資分析手法について、まとめさせて頂きたいと思います。昔ながらの地主さんの不動産投資の場合は丼勘定でも良かったかもしれませんが現在のように投資家が増え、投資環境が厳しくなった段階では丼勘定の不動産投資では失敗する可能性が高くなっています。
また、業者に言われた通りに投資をするだけでは失敗するリスクが高く自ら考えて行動する事が大切です。投資分析はNOI利回りやIRRなども重要ですし、投資を時給に換算する概念も重要となります。別サイトですが投資を時給に換算した考え方は「投資の時給換算」で書いています。
プロが行う不動産投資分析の記事一覧
不動産の投資分析
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今回は一戸建てについて投資分析を行ってみたいと思います。一戸建ての良いところは家賃が取れる割に外壁塗装や屋根の雨漏りなどを含め修繕費・運転費(Opex)が区分所有マンションに比べ少なくて済む点です(一戸建ての中でも特に平屋はOpexが安く済みます)。 -
ワンルームマンション投資とはその名の通り、ワンルームのマンションへ投資する不動産投資手法です。地方の県庁所在地などでもワンルーム投資は可能ですが現在ではNOIが殆ど出ないためFCR(実質利回りが)が低いことが一般的です。 -
IRRの考え方のように出口戦略(売却)を考えて投資用の不動産を調査する事は非常に大切です。特に地方物件の場合、アベノミクスの好景気の間も地価が年々下がっているのでキャピタルロスも考えて利回りを計算しましょう！地価が下がっていると言うことは土地値で一戸建てを購入しても売却損が発生する可能性がある事を示しています！
この他にアパート一棟投資の分析や駐車場投資の分析、太陽光発電の分析も機会がありましたら追加して行きたいと考えています。個人的には投資は入り口(どのように買うか)が最も重要で入り口を間違えると投資は失敗します(これは株式投資などでも共通でしょう！)。
そして、買い方を考えるのには売り方を考える必要があり、不動産を買う時には売却まで含めたトータルのリターンを考えて買う必要があります。その過程で消費税や減価償却費、譲渡所得税(短期or長期)などの知識も必要になりますし、リフォーム費用、運転費用(管理費、修繕積立金、小修繕、固定資産税、都市計画税)、契約書などの知識も必要となります。
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