こんにちは投資7です。今回は長野県で収益物件(アパート一棟、マンション一棟、区分所有マンション、一戸建て、駐車場、土地、店舗、事務所、ビルなど)を売却する場合の重要ポイントについて書いていきたいと思います。

長野県は本州の内陸部に位置する日本の県の一つで、人口は200万人強、面積は約13561km²となっており、2000年以降徐々に人口が減少してきています。県内で最も人口が多い地域は長野市で約38万人、続いて松本市で24万人、上田市の15.5万人が続きます。

長野県の人口動向

上記画像のように長野県北部、南部での人口減が激しく中部では人口が増加している地域も多数見られます。また、近年別荘地である軽井沢町は景気拡大の波に乗り地価が上昇しています。私は長野県に収益物件を持っていませんが長野県で不動産投資を行うのならば、実需の強い松本市を中心に一戸建て投資を行いたいと考えています。

長野県の地価推移

長野県の地価推移
(画像引用元:http://www.tochidai.info/)
長野県の地価推移は上記のようになっています。バブル崩壊後地価の下落が続いており2016年は2015年比で0.64%の下落となりました。下落幅は縮小していますが、長野県全体で見れば今後も下落が続くことが予想されるため活用していない不動産は早めに売ってしまった方がいいでしょう!

もっとも平均地価が高い地域は軽井沢町となっています。続いて長野市、松本市と人口の多い地域が続き4位以降は下諏訪町、諏訪市となっています。

㎡辺りの単価がもっとも高い地域は長野県長野市南長野字石堂東沖1970番1外1筆で坪単価は約120万円となっています。軽井沢、松本市、飯田町などでは地価が上昇しており、松本市では実需の需要も比較的大きく、投資用一戸建てや投資用区分所有マンションなど実需向けの物件は売りやすい環境となっています。

 収益物件を売却する場合の流れ

  1. 一括査定を使う

    長野県で不動産を売る場合まずは一括査定サイトを利用し複数の不動産会社に収益物件の査定をしてもらいます。

  2. 不動産会社と媒介契約

    次に査定価格を出してもらった複数の不動産会社から気の合う担当者を見つけ一般媒介契約か専任媒介契約で物件売却の仲介をお願いします。

  3. 売買契約

    買主が見つかったら売買契約を結び物件の引き渡しを行います。なお、売却の流れにつきましては「アパートなどの収益物件売却の流れと不動産投資」でも記載しています。

知り合いに優秀な不動産売却の専門家がいる場合はその方に頼んだ方が良いと思いますが、「優秀な不動産売却の専門家がいない場合」「優秀か否か判断できない場合」「遠方の場合」は一括査定を活用し、優秀で気の合う不動産会社の担当者に物件売却についての相談を行った方が「より高額」で「より早く」売ることができます。

先生(左)

こちらの記事でも書いていますが、市場環境が似ている山梨県でもキャピタルゲイン(売却益)を出して不動産を売ることができているので長野県でも収益物件を買値よりも高く売ることは可能だと思います。

物件を売却する場合の手数料

長野県で収益物件を売る場合、不動産業者へ支払う手数料の上限値は下記のようになっています。下記はあくまで上限値なので交渉次第で仲介手数料を安くしてもらう事も可能です。一括査定などを上手に利用し複数の業者と相談すると仲介手数料を安くする事ができます。

不動産の売買価格 業者へ支払う報酬の上限額
200万円以下の不動産 5%
200万円超〜400万円以下の不動産 4%+2万円
400万円超の不動産 3%+6万円

不動産を売却した時の税金

長野県で不動産を売却した場合にかかる税金としては譲渡所得税があります。譲渡所得税は不動産売却時の利益に対してかかる税金で税率についてはその保有期間の長さによって長期と短期に区分し、異なる税率を適用する事になっています。

その他、登録免許税や不動産取得税など各種税金は買主が負担しますので家を売却する側の売主には譲渡所得税しかかかりません。また、都市計画税、固定資産税などの税金は毎年1月1日現在における不動産の所有者が負担する事となっています。

不動産の売買にあたっては、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっており、特殊な契約を除いて通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます(売主は超過支払い分を返して貰うことができます)。

短期譲渡所得

5年以下の短期譲渡所得の場合「所得税が30%」「住民税が9%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計39%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

長期譲渡所得

5年超えの長期譲渡所得の場合「所得税が15%」「住民税が5%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計20%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

羊さん(右)

なお、課税事業者で不動産を売却した場合は建物価格に対し消費税が課税されます。また、法人で売却した場合は法人税の税率が適用となり長期・短期の区別はありません!!

長野県の収益物件売却まとめ


長野県の場合、山梨県同様に地価が落ちている地域が多いためキャピタルロス(売却損)が出るケースも多いと思います。しかし、キャピタルロスが出たとしても減価償却費を計上している場合、投資物件の簿価は購入時に比べ減少しており、税務上の譲渡益は出てしまうことが一般的です。

私のように小さな物件(一戸建て、区分所有マンション、小さなアパート一棟)を投資対象としている場合は、税額も数十万円程度ですが、マンション一棟、ビル一棟、店舗・事務所の複合施設など大きな物件へ投資している場合、譲渡所得税はかなりの金額となりますのでそのようなケースでは事前に税理士などに相談した後、売却手続きを行った方がいいでしょう!今回の記事が収益物件売却や投資エリアの選定の参考になりましたら幸いです。

私も使っている投資物件売却査定サイト

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投資物件の売却まとめ

遠方の投資物件を売る場合や所有物件の近隣で売却に強い不動産会社の知り合いがいない場合は一括査定会社を使って売却に強い不動産会社を見つけます。特にオーナーチェンジの売却では手続きが複雑になるため売却に慣れた業者を使わないとトラブルが発生する可能性があるので注意が必要です。

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