収益物件を購入するためのお金の貯め方

こんにちは「百年投資家」です。今回は収益物件を購入するためのお金の貯め方について記載していきたいと思います。フルローンのRC一棟マンション投資などの場合は、お金を貯める必要はないのかもしれませんがボロ物件投資では初期に数百万円のお金は最低限必要となります。

私の場合は昔からお金を貯めるのが得意だったので初めの5つ位の物件は融資を使わず現金購入しました！東京などの一人暮らしでも家賃を入れて頑張れば10〜12万円程度で生活することは十分可能です(たぶん)。

現金の貯め方

当たり前の話ですが現金は下記の公式で貯めることができます。現金を貯めるためには大きく大別するとCIFを増やすかCOFを減らすの2つしかありません。

「CIF(キャッシュインフロー)−COF(キャッシュアウトフロー)=貯蓄額」

CIFについてはサラリーマンの場合、給与所得を増やす必要があり難しいと聞いたことがあります(私の場合、サラリーマンは大学時代のアルバイトでしか行ったことがないので給与の増やし方などは実践したことが無くよくわかりません)。

経営者の場合は事業の「単価×顧客数=利益(売上)」なので顧客単価を上げるか、顧客数を増やすの2つが基本戦略です。小売業(ネットショップ等)の場合GMROIを考える必要があり「売上総利益率(単価)」と「商品投下資本回転率(顧客数)」を上げることでGMROIを高め利益(CIF)を増やすことができます。

私の場合は15歳で投資家兼アルバイトスタッフになった後、大学時代に起業し大学院時代も経営者(会社経営と行政書士事務所経営)をしていたのでCIFは努力次第で増やすことができました。

またCOF自体も一時期、千葉の松戸で住んでいましたが年間150万円以下の生活費で十分生活できましたので高校時代からのアルバイト+投資〜社会人生活のビジネス+投資でボロ物件を買うのには十分すぎる貯金は貯めることができました。

COFの減らし方

サラリーマンなどでCIF(キャッシュインフロー)を増やすことができない場合はCOF(キャッシュアウトフロー)を減らす必要があります。

今、一人暮らしでCOFが年間200万円を超えているのならば確実に削減することができるでしょう！年間200万円から150万円のCOFにすることができれば毎年50万円は投資資金を貯めることができますし、サラリーマンの平均である年収500万円程度あれば最低でも年間100万円〜200万円は貯金をすることができます。

私のCOFの減らし方

COFの減らし方として私の場合、意思決定をするときは常にIRRなどを考え物を購入するようにしています。

厳密な計算はもちろん行わないのですが、売却時に損をするか得をするかは絶対に考えます。例えば服などは新品を買った瞬間、価格が暴落するので私の場合、貯金が1億円あってもイオンなどの1500円程度の服しか買いません。ブランド系で価格が維持もしくは上昇が期待できるならば買いますが、ほぼ全てで効用(利回り)も低く、売却損も出るのでブランド系も買いません。

反対にMac book airなどアップル系のPCは中古になっても価格の下落幅が小さく2年間や3年間使いまくったMacでも買値から2万円〜3万円程度しか価格は落ちないので新品を買っています(効用が高く売却損が小さい)。

IRRの高い商品と低い商品

このような形で購入する全ての商品(水から車や不動産まで)でIRRの概算を計算し購入するかしないかの意思決定をすれば無駄遣いもなくなり、貯金を増やすことができます。

個人的にIRRが高いと思った商品はアーロンチェアやMAC BOOKなどでこれらは今でも使用しています。反対にIRRが低い商品としては女性もののブランドバックや服、新築住宅などで、価格の下落幅が大きいのになぜ買うのか未だに理解できません(おそらく本人にとって効用が高いのだと思います)。

月収が20万〜30万円程度しか無いのならば最低でも全てについてIRRを計算し購入するかしないかの意思決定をした方がいいと思います。慣れてくれば反射で出来るようになります(^^)

不動産投資のためのお金の貯め方

不動産投資と全く関係の無い内容だった気がしますが私の場合は購入時の意思決定で買う物を減らし損をするものを買わなくしたため貯金を増やすことができました。15歳頃から株をしていた関係もありますが株式投資では損をしないことが重要で絶対に損をするものを買う人は馬鹿と呼ばれます。

実社会ではなぜか効用と売却損を考えれば確実に大損をするものを買う人が沢山います。買い方を変えるだけで結構お金はたまりますので全てをIRRで考える事を実践してみてはいかがでしょう？今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。