こんにちは【百年投資家】です。今回は地震や瑕疵によって他人に損害が発生した場合の大家の責任について書いて行きたいと思います。
工作物責任について
工作物責任については民法717条に記載されています。建物が建築基準法等で必要とされる耐震性を有していない場合には、その建物には瑕疵がある事になります。地震等によって瑕疵ある建物が倒壊し、入居者や通行人に損害が発生した場合は誰の積任になるでしょう？
この場合民法では1次的には「建物の占有者(入居者)」が責任を負う事になっています。しかし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をした時は「建物の所有者(大家)」がその損害を賠償しなければなりません。この所有者の責任は無過失責任となっており過失の有無にかかわらず責任を生ずるものとされています。
ただし、工作物責任は工作物に瑕疵がある事によって他人に損害を生じた時の責任です。例えば、東日本大震災や関東淡路大震災のような大規模地震により建物が倒壊した場合、瑕疵がなかったばあいでも建物倒壊の被害が発生済ますので瑕疵があった事により建物倒壊が生じたとは言えない場合もあります。このような場合には工作物責任は認められません。
瑕疵とは欠陥の事であり、物が通常の品質を有していない状態をいいます。「設置の瑕疵」とは瑕疵が工作物の建造当時から存在するもの、「保存の瑕疵」とは建造当時は瑕疵はなかったけれどもその後の維持管理の時間経過により瑕疵を生じたものの事です。
地震で建物倒壊時の大家の責任まとめ
法律上、大家さんには様々な責任が課せられています。無過失無限責任のものもあり、たった一個のミスが命取りになる場合もあります。ある程度の規模になって来たら法人(株式会社、合同会社)等をつくり可能な限り有限責任の体制を作る事が大切だと思います(ただし、法人格否認の法理という考えがありますので注意が必要です)。法人の設立は行政書士や司法書士が行う事が出来ます。
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