沖縄で不動産投資

こんにちは【百年投資家】です。今回は仕事で沖縄に行ったついでに不動産市場の調査を行ってきました。沖縄での不動産投資は関東の投資家にとってポートフォリオを構築する上でも一考の価値はあると思います(沖縄は日本ですが市場のトレンドが本土と異なるためポートフォリオとして加える対象としては面白いと考えています)。

ハワイや東南アジア、欧州への投資の場合、法律面や言語面、商慣習面でどうしても不利になってしまいますが沖縄は日本であるため日本の法律が適用されますし、日本語での取引が可能です。早速沖縄の市場について見て行きたいと思います。

沖縄の不動産市場

沖縄の不動産市場はまず木造のアパートは皆無でした！これは台風の影響もあるようで一戸建てに関しても木造の住宅は少なく殆どはRC造(鉄筋コンクリート)かブロック造です(現地のおっちゃんと話した所、木造を建てると新聞に載るそうですw)。RC建築コストは本土の物より若干高く大手はあまり参入していないです。

市場の中心は那覇市で那覇市はかなり人口密度が高いです。人口も増えており、キャピタルゲイン狙いの投資もアリだと思います。市場としては不動産価格に対して家賃が低く、利回りは低いです。不動産の雰囲気が香港等に近く高台に高級住宅街が多いように感じました。キャピタルゲイン狙いの投資だとしても現在は円安の影響もアリ外資がかなり入ってきています。

台湾や香港からも近いので円に対した強くなった香港ドルや台湾ドルで不動産を買いにきている方もいるように感じました。こういった市場はリーマンショックではないですが経済的に大きな危機が起きた時に上手く仕込む事が大切です。

住宅の特徴

住宅の作りとして軒が1.8m程度有り台風による雨風が住宅に当たらないようにしている事に特徴があります。また、台風が多い割には土地の保水力が低く、水不足が過去に発生したようです。その関係上、屋上に貯水用のタンクがある場合が多いです。この屋上のタンクはメンテナンスコストが発生しますし、台風や潮風による修繕も多く発生します。投資対象としては出口戦略を立案しやすい木造が使えないため一戸建てよりRCマンションの方が投資としてはよいでしょう！

賃貸市場

賃貸市場は東京等と比べると格段に安いです！地方(長野、山梨、群馬、静岡など)と同等程度です。ただ、路線価比で考えると上記のような地方よりも家賃が安く投資としての利回りはかなり低いです。ただ、キャピタルゲイン狙いの投資の場合も出口が投資家ではなく実需で住む人向けの物件を買わないとキャピタルゲインは狙えないと思います。借り入れを使う場合、利回りが低い分、イールドギャップ(不動産投資の世界では一般的に借入金の金利と投資物件の利回りの差)がマイナスにならないようキャッシュを多めに入れる必要がありそうです。

売買市場

売買の中心は一戸建てよりもマンションです。マンションの修繕積立金や管理費は雪国である北海道のようにベラボウに高くはありませんが関東の物件と同等か若干高いように感じました。路線価が高い地域では50万円/㎡程度はしますので西東京レベルの価格の物件も多くあり、山梨や群馬、長野、静岡などの地域に比べると不動産価格はかなり高めです(埼玉の大宮駅の東で路線価が60万円/㎡、立川駅の南で50万円/㎡なので利便性や所得を考えると若干割高のように感じます)！

不動産を購入する場合、個人ではなく法人の方が売りやすいと思います。個人の場合、短期譲渡の税率が高く5年以上持たないと利益が残りにくいため法人で買って上がった段階で短期で売り抜ける戦略が良いと思います。他の事業との兼ね合いにもよりますが課税事業者で買って免税事業者で売るのが一番キャッシュが残ります(詳しくは自身で不動産投資を行っている税理士等を使うと便利です)。

沖縄で他のビジネス

不動産賃貸業以外のビジネスとしては下記のようなビジネスが面白いと思いました。

コンビニ業

沖縄には意外とコンビニが少ないです。しかも、関東等ではよく見られる大規模な駐車場を完備したコンビニが殆ど無いため大規模駐車場を完備したコンビニを展開できればかなり面白いと思いました。

土地勘が無くレンタカー等で移動する観光客が多いですし、ローソン、ファミリーマート等のフランチャイズでの展開は初期費用がある程度かかりますが本土でのネームバリューもありますしビジネスは行いやすいと思いました！3Cで考えても競合の弱さ、少なさに対して需要は大きい気がしますし、大きな駐車場での展開は競争優位性につながる気がします。

沖縄での不動産投資のまとめ

沖縄での不動産投資は個人的にはキャピタルゲイン狙いのため価格が上がってしまった現時点で参入するつもりはありません(今参入してもあんまり儲からないと思いますw)。ただ、コンビニ業やゲストハウス業等はかなり面白いと思いました。ゲストハウスはAirbnbのオーナーや古民家運営者も含め違法で行っているものも多いですが今後は法規制が進むと考えています。

課税事業者の場合はウィークリーマンションとして賃貸借を行った方が消費税が免税売上げなので一般的にはキャッシュが残ります(旅館業方の問題や定期借家契約などについてクリアする事が前提条件です)。現地で協力できる人材を確保できるようならば不動産を使った事業展開を行ってみたいと思います(^^)