1坪あたりの賃料

こんにちは【百年投資家】のナミヘイです。今回は1坪(3.3㎡)あたりの賃料について書いて行きたいと思います。「1坪あたりの賃料」という指標はは不動産投資では損益分岐点が低く、高いNOIが出る物件を見つけるのに役立つ指標です。

坪あたりの賃料の特徴

一般的に1坪あたりの賃料が高ければ高いほど、損益分岐点が低く、赤字経営になりにくいです。また、表面利回りが高く、一坪あたりの賃料が高い物件では高いNOI利回り(FCR)となる傾向があり、多くのキャッシュを大家にもたらしてくれます。

1坪辺りの賃料

1坪辺りの賃料とは3.3㎡あたりの賃料の事です。一般的に東京等の首都圏で高く、地方に行くと低くなります。

一坪あたりの賃料がなぜ重要になるかというと、坪当たりの賃料が高いからと言っても運営費(OPEx)が異なるわけではないからです。運営費は豪雪地帯や極端な過疎地を除いて日本全国どこの地域であっても大きく変わるものではありません。

具体例

具体的には東京の18㎡(約5.5坪)で7万円の家賃が取れる物件と地方の18㎡(約5.5坪)で3万円しか取れない物件の運営費(管理費、修繕積立金、外装や内装のリフォームコストなど)に違いはありません。

唯一違いが出るのが土地の固定資産税、都市計画税だけです。そのため、運営費も加味した実質利回り(FCR)は10年以上の長期運用の場合、都市部のほうが高くなる可能性もあります。

なお、短期案件で考えた場合や運営中の修繕が発生しないケースでは地方の方が実質利回りは圧倒的に高いです。詳細につきましては「アパート経営のNOIとFCR(実質利回り)」も参考にして頂けると幸いです。

一坪あたりの賃料を計算した場合の基本戦略としては坪当たりの賃料が8,000円以上取れる地域を中心に投資用物件を取得して行く事です。

この坪当たりの賃料を不動産投資を行う上での評価基準の１つに加える事で一見低利回りで投資に値しないと思われる案件が優良な投資案件に変わったり、一見高利回りの案件に見えても運営費によって収益が殆ど上がらない物件であることに気がついたりします。

今回の記事が不動産投資やアパート経営をする上での参考となりましたら幸いです。今後とも「百年投資家」をよろしくお願いいたします。