収益物件取得時に必要な不動産取得税

こんにちは【波平の不動産投資】のナミヘイです。今回は不動産取得税について書いていきたいと思います。

不動産取得税は収益物件(アパート一棟、マンション一棟、一戸建て、区分所有マンション、ビル一棟、店舗、事務所など)を購入した時に発生する税金です。売却時にはかかりませんが税率は基本3%と大きくなっていますので仲介手数料等と合わせると実質利回り(FCR)を大きく押し下げます。

新築の場合、投資用物件でも軽減措置(1200万円)があるのですが築後1年を過ぎると、投資物件では軽減措置を使えず、不動産取得税は高額になります。新築物件の軽減措置につきましては「新築アパート投資で知っておきたい不動産取得税の軽減措置」で記載しています。

不動産取得税とは

不動産売却の費用
不動産取得税とは、売買や交換、贈与によって不動産を取得した場合や新築、増築を行った際に都道府県が課税知る税金です。不動産取得税の計算としては次のようになっており、固定資産税等と比べると高額となっています(税額=固定資産税評価額×税率)。

税率は土地及び住宅が2021年3月31日まで3%となっています。また、宅地の課税標準の特例として宅地の課税標準額が個性資産税評価額の1/2となっています。

不動産取得税の税率

土地及び住宅3%(2021年3月31日まで)
住宅以外の家屋(事務所等)4%

宅地の課税標準の特例

宅地の課税標準額=固定資産税評価額×1/2

中古住宅取得における控除の特例

中古住宅(自己の居住用)を購入した場合、下記の控除額が適用され不動産取得税が計算されます。投資用の場合は適用されませんが一時的に住民票を移したりする事で適用になる場合があります。そのため高利回りのちょいボロ物件(築20年以内)の場合、控除の特例が適用になれば建物部分の不動産取得税をゼロにすることは可能です。

新築日 控除額
1997年(平成9年)4月1日以降
1997年(平成9年)3月31日以前
1989年(平成元年)3月31日以前
1985年(昭和60年)6月30日以前
1,200万円
1,000万円
450万円
420万円
新築日 控除額
1981年6月30日以前
1975年12月31日以前
1972年12月31日以前
1954年7月1日~1963年12月31日
350万円
230万円
150万円
100万円
軽減の要件
  1. 買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得(賃貸用マンション[住宅用]は適用外)
  2. 50m2以上240m2以下(課税床面積)
  3. 次のいずれかに該当するものであること
    1. ①昭和57年1月1日以降に建築されたものであること(固定資産課税台帳に記載された新築日で判断)
    2. ②①に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること(証明方法はこちら)
    3. ③新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること

減価償却資産の取得価格に含めるか否か?

不動産投資利回りの計算

不動産取得税減価償却資産(取得不動産価格)に含めるか否かという問題があります。含めないで問題ない場合は一括経費にでき、その年の税務上の所得を圧縮できます(節税)。

取得不動産価格に含める場合は減価償却の形で毎年少しづつ経費計上して行きます。税法上、下記のような費用については取得価格に含めないこともでき、不動産取得税は一括経費にする事ができます(取得価格に含める事もできます)。

取得価格に含めないことができるもの
  1. 不動産取得税又は自動車取得税
  2. 新増設に係る事業所税
  3. 登録免許税その他登記や登録の為にようする費用(司法書士手数料など)
このような一時的な費用を経費にする事で、その年の課税所得の圧縮が図られ節税を行う事ができます。今回の記事が不動産投資や不動産取得税の参考となりましたら幸いです。

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