アパートのリフォームプラン作成

こんにちは「百年投資家」です。現在、この間購入したアパートのリフォームプランを考えています。私の場合、DIYと業者によるリフォームを組み合わせて物件を仕上げていくので事前のリフォームプランがかなり重要となります

間取り変更リフォーム

間取り変更のリフォームは業者に依頼する予定です。筋交いのない壁を抜くことと水道メーターの統合(2部屋分を1部屋分にする)とガスメーターの統合が最低限必要となります。

電気についてはブレーカーが2つあった方が料金が安くなるので統合しません。ユニットバスとキッチンについては2つあると微妙な感じがしますが費用対効果で見積もりを取ってから考えたいと思います。

基本ボロ物件投資なので最低限の設備である程度の家賃を頂ければ良いと考えています。間取り変更のリフォームは100万円〜のお金をかければ大掛かりなリフォームを行うことができますが事業なので費用対効果を考えながら行うかいないかの意思決定をします。

キッチン(流し台)のリフォーム

今回、リフォームするアパートでは上記のようなキッチン(流し台)がついています。このタイプのキッチン交換は簡単ですしDIYによる費用対効果が高いので自分で取り替えてしまいます(上記画像のキッチンはまだ綺麗なので交換しません)。

手順は比較的簡単で既存のキッチンを取り外し、新しいキッチンを持ってきて設置するだけです。設置の仕方としては排水管部分にホールソーで穴を開ける作業がありますがそれ以外は特に道具も必要ありません。

ちなみに、上記はキッチンが古い部屋でこれくらい古いキッチンだとケースバイケースで取り替えてしまいます。

和室

和室についてはCF(クッションフロア)で洋室化すると6帖で6万円程度の費用となります(業者施工の場合)、畳の表替えの場合は2万円程度なので物件の耐用年数と投資戦略によって畳にするか洋室化するか決めます。

畳を洋室にすることによって家賃を上げたり客付けがしやすくなるのならば洋室化しますがそうでないのならば畳のままでも良いでしょう！今の所、畳のままで壁紙をアクセントクロスにし、デザイン性のある照明に変える予定ですが見積もりなどを見ながらどのようにするか決めていく予定です！

DIYで行う部分としては照明の変更と天井の塗装程度で壁紙の交換や畳の表替えは業者に行ってもらいます。

トイレのリフォーム

トイレは築古物件でよく見られる縦筋の入った壁が使われています。この壁はジョリパッドやペンキで塗装することもできますがパテ処理したあと壁紙を貼ることもできます。

一番の理想はパテ+壁紙施工ですが費用が高くなってしまいますので厚手の壁紙で直接貼る方法を取ることが多いです！

壁紙自体の費用は厚手の壁紙を使い直接貼る方が高いのですが工期が短くなるので厚手の壁紙を使う方が費用がやすくなります(業者に依頼した場合)。

床についてはCF(クッションフロア)施工し、便座も交換します。トイレのリフォームではCFと壁紙は業者へ任せ便座の交換(PW903などを利用)についてはDIYで行う予定です！

お風呂のリフォーム

お風呂はユニットバスが使われています。ユニットバスは解体し入れ替えると1つで25万円〜30万円弱の金額になってしまうので、そのままで使用する予定です！

クリーニングをして水栓とシャワーを新品に取り替え、ダイノックシートをアクセントとして貼る予定です。基本DIYで行うことができるのでイレギュラーがなければ全てDIYでセルフリフォームします。

フローリングや壁紙など

その他の部屋については上記のように状態の良いフローリングの場合、そのままで使用する予定です。傷んだフローリングの場合は基本、上からCFをはります。また、壁紙については全て張り替える予定ですが費用が膨大となりますのでDIYで行える部分はDIYでおこないます！

不動産投資ではリフォームしても家賃や客付けにインパクトがない場合はリフォームしない方がいいです。また、50万円の金額をかけても家賃が0.1万円しか上がらないのならばリフォームの利回りは僅か2.4%となってしまい、リフォームせずそのまま貸した方いいでしょう！今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。