静岡県で一戸建て・マンションなどの収益物件の売却

こんにちは「百年投資家」です。今回は静岡県で収益物件(アパート一棟、マンション一棟、区分所有マンション、一戸建て、駐車場、土地、店舗、事務所、ビルなど)を売却する場合の「税金」「仲介手数料」「売る方法」など重要ポイントについて書いていきたいと思います。

静岡県は本州の太平洋に面する日本の県の一つで、人口は360万人強、面積は約7777km²となっており、2005年以降徐々に人口が減少してきています。県内で最も人口が多い地域は浜松市で80万人、次いで静岡市(71万人)、富士市(25万人)、沼津市(19万人)、磐田市(17万人)と続きます。

静岡県の地価推移

(画像引用元：http://www.tochidai.info/)

静岡県の地価推移は上記のようになっています。バブル崩壊後地価の下落が続いており2016年は2015年比で1.10%の下落となりました。下落幅は縮小していますが、静岡県全体で見れば今後も下落が続くことが予想されるため活用していない土地や建物などの不動産は早めに売ってしまった方がいいでしょう！

収益物件を売却する場合の流れ

物件を売却する場合の手数料

静岡で収益物件を売る場合、不動産業者へ支払う手数料の上限値は下記のようになっています。下記はあくまで上限値なので交渉次第で仲介手数料を安くしてもらう事も可能です。一括査定などを上手に利用し複数の業者と相談すると仲介手数料を安くする事ができます。

不動産の売買価格	業者へ支払う報酬の上限額
200万円以下の不動産	5%
200万円超〜400万円以下の不動産	4%+2万円
400万円超の不動産	3%+６万円

上記以外に契約書に貼る収入印紙代などが必要です。印紙代は下記のようになっています。印紙代は大きな金額ではありませんので気にしなくても良いでしょう！

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円

家を売却した時の税金

静岡県で家を売却した場合にかかる税金としては譲渡所得税があります。譲渡所得税は不動産売却時の利益に対してかかる税金で税率についてはその保有期間の長さによって長期と短期に区分し、異なる税率を適用する事になっています。

その他、登録免許税や不動産取得税など各種税金は買主が負担しますので家を売却する側の売主には譲渡所得税しかかかりません。

また、都市計画税、固定資産税などの税金は毎年1月1日現在における不動産の所有者が負担する事となっています。不動産の売買にあたっては、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっており、特殊な契約を除いて通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます(売主は超過支払い分を返して貰うことができます)。

静岡県で収益物件売却まとめ

静岡県の場合、地価の高い地域以外の場合、地価も大幅に落ちていることから物件を売却した時の税金は少額であるケースがほとんどです(減価償却費を計上していない場合、取得価格から簿価が下がらないので税務上の譲渡益が出ないことがあります。

一方、減価償却費を計上している場合、簿価が小さくなっているので売却損が出たとしても、税務上の譲渡益が出る事がほとんどです)。

静岡市、浜松市の一部では地価が上昇しており、土地単価も高い事からアパート一棟、マンション一棟、ビル一棟などの大きな不動産を売った場合、譲渡所得税が高額になる事が多いです。

個人の短期譲渡の場合、税率が40%と高額になりますのでその場合は長期が適用になるまで保有するなど売却時期をずらす方が節税になり結果として投資全体としての利回り(IRR)が向上する可能性が高いです。今回の記事が不動産投資や収益物件売却の参考になりましたら幸いです。