収益物件を可能な限り高く売る方法

こんにちは「百年投資家」です。今回は投資物件を可能な限り高く売る方法について書いていきたいと思います。なお、不動産を売る流れなどについては別サイトの「家や自宅を売る流れ」の記事が参考になります。

収益物件を売る方法

収益物件を売却するとき可能な限り高値で売却したいですよね！？不動産を売る方法には大きく分けて不動産会社に売却する方法と不動産会社に仲介に入ってもらい一般の方に売却する方法があります。

どちらもメリット、デメリットがあり一長一短ですが方法を間違えなければ高く売る事ができます。

一番の失敗は不動産について詳しくないのに自分自身で値段付けを行い数年経っても売れない事です。不動産の世界では数年間売れない不動産というのはもの凄い数あります。

しかし、数年間売る事ができず空き家になってしまうと建物(特に給排水管)が痛んでしまい。資産価値が大きく減価してしまう事もあります。「適正な値段で適正な期間で売る事」これが不動産を高く売る為のコツです！

オーナーチェンジで売る場合

私も何度かオーナーチェンジで物件を売っていますがオーナーチェンジで不動産を売る場合の不動産価格は収益還元法で計算されます。

オーナーチェンジの場合、買主も投資家なので利回りを計算し値段交渉(指値)をしてきます。

そのため、オーナーチェンジで売る予定の不動産は敷金や礼金を取るよりも家賃を高めで客付けすることで売却時には高値で売る事が可能となります。

不動産会社に高く売る方法

まずは不動産会社に高く売る方法について書いて行きます。不動産会社に収益を売る場合、不動産会社と売買契約を結びます！

このとき可能な限り高く売る為には複数の不動産会社を競わせる必要があります。ヤフオクなどのネットオークションでもそうですが入札者が多ければ多いほど、価格は上がって行く物です。

不動産会社へ直接売る場合は、相見積もりを取り、複数の会社へ価格相談をすると良いでしょう！直接買取なので可能な限り早めに現金化したいケースでは有効です。

仲介では早くても数ヶ月現金化までに時間がかかりますが、直接買取の場合はすぐに現金化する事ができます。

不動産会社に売る場合のデメリット

ただし、不動産会社の直接買取にもメリットとデメリットがあります。デメリットとしては業者が転売目的で購入するため仲介で一般の方に売却するのに比べ安くなってしまう可能性がある点です(一般的に市場価格の7割程度での買取となります)。

仲介で高く売る方法

もう１つの売却方法は仲介業者を活用し一般の方に売却する方法です。「このとき必要なのは良い業者を見つける事」です！！

ただ、一口に良い業者と言っても人によって様々です。そのため、まずは多くの業者とあって不動産の価格、売却方法についてアドバイスを受ける必要があります。そこで使えるのが一括査定サイトです。

近所に知り合いの業者がいるからと言ってその業者が売却のプロだとは限りません。不動産の世界で10%売却値が異なれば1000万円の物件ならば100万円の差が出てしまいます。はじめて物件を売る時は複数の業者とあった上で信頼できる業者を選ぶ事が重要です！

仲介のメリット、デメリット

仲介での売却にもメリットとともにデメリットがあります。まず、デメリットとしては仲介での売却の為、場合によってはリフォームをする必要がある点です。

一般の方が不動産を購入する時はあるていど綺麗な状態でなければ購入しようと思わない事が多いです。

仲介業者もリフォームを進める場合が多く、リフォームの費用に数百万円というお金がかかってしまう可能性があります。

もちろん業者によってはリフォームを行わないでも売却ができるという方もいますのでその点については良く色々な業者の話を聞いた上で売却方法を決定して行けば良いでしょう！

メリットとしては業者に直接売るのに比べ高価格で売れる点です。もちろんその分、時間がかかってしまいますが5%高く売れるだけでもかなり大きな利益になります。

ただ、1年全く売れない等の場合は価格設定が間違っている場合があるので抜本的に価格を変える必要があります。

マンション等の場合は持っているだけで管理費や修繕積立金もかかってくるので可能な限り早めに売った方が結局は利益が残る事が多いです。

私が経験した利益を出して売れるタイプの物件

私が今までに売った物件は一戸建てと区分所有マンションでアパートの売却はありません。

一戸建て・区分所有マンションどちらも「入居者がいなくなった状態での売却」と「オーナーチェンジによる売却」の両方を経験しました。

区分所有マンションの場合は管理費・修繕積立金などもかかることから個人的にはオーナーチェンジでの売却の方が売りやすいです。

それに対し、一戸建ての投資物件の場合は地域にもよりますが一般実需の購入者も多くいるのでオーナーチェンジよりも入居者がいない状態で売った方が内覧率(内見率)も高く指値も入らないので高く売れます！

2017年に売った一戸建て収益物件は購入価格の1.5倍になったのでIRRも25%以上と高い利回りで運用を行うことができました！

収益物件の売却とIRR

不動産投資では株式投資やFXスワップ金利投資などと同様に売却をして初めて利益・利回りが確定します。

運用中の利回りが高かったとしても売却時に大きなキャピタルロス(売却損)が出れば投資利回り自体は小さなものとなってしまいます。

この全体での投資リターンを図る尺度がIRR(内部収益率)をなっており、IRRを高めるためには運用中の利回りを上がるとともに売却益を得る事です。