アパート経営で必要になる消防設備点検費用

こんにちは「波平の不動産投資」です。今回はアパート経営で必要となる消防設備点検について記載して行きたいと思います。私の場合、マンション一棟物件は保有しておらず、アパートについても2戸のアパートなど小さい物件しか保有していないので消防点検は必要ありません。しかし、今後、大きな物件を購入した時、消防設備点検が必要になるので「点検にかかる費用」や「DIYが可能か?」などを調べてみました。

その後5戸のアパートを買いました

現在は延べ床面積150㎡以上のアパート(5戸)を保有しているため消防設備点検を行なっています。アパートを買うのならば小ぶりのアパートにしたほうがメンテナンスコストを抑えることができます。

消防用設備点検が必要になる建物

点検

アパートなどの共同住宅は5項(ロ)に該当するため150㎡以上の建物では消防用設備の点検が必要となります。アパートなどの共同住宅以外では寄宿舎なども対象となっており、シェアハウスも勿論対象です。

必要な消防用設備については電話で問い合わせを行ったところ、人数によって「非常ベル」「非常灯」「スプリンクラー」などの設置が必要になり、消火器については㎡数で設置の本数などが変わるようです。ただ、中古物件の場合はすでにある消防用設備の点検を行えば問題ありません。

長屋は対象外

なお、消防署の担当者との話の途中で出てきたのですが長屋は対象外とのことでした!!長屋の定義としては共有部分がなく、外へ出られる建物とのことなので長屋に該当する可能性があるアパートでは消防点検が必要ないかもしれません。

消防点検の実施率

二宮町の事例ですが、点検・報告の対象となる共同住宅が290棟(平成28年3月31日現在)に対し、平成25年~平成27年に点検・報告が実施された共同住宅は130棟となっています(報告率は平成25年度の全国平均と同じ約45%)。

有資格者が点検を実施しなければならないアパート

また、下記の条件については点検実施者について定められており有資格者が点検を行わなければいけません。

  • 1000㎡以上で、自動火災報知設備が設置されている共同住宅
  • 共同住宅が含まれる特定の複合用途の建物で共同住宅の部分の床面積が150平方メートル以上であるとともに、建物の延床面積が300平方メートル以上のもの
  • 政令別表第1(1)項から(4)項まで(5)項イ、(6)項、(9)項イに掲げる用途の防火対象物で避難階又は地上に直通する階段が2以上設けられていないもの

消防法の有資格者
  • 消防設備士甲種1類、2類、3類、4類、5類
  • 消防設備士乙種1類、2類、3類、4類、5類、6類、7類
  • 第1種消防設備点検資格者
  • 第2種消防設備点検資格者

消防設備点検の周期と報告期間

消防用設備等及び特殊消防用設備等がいざというときにその機能を充分に発揮するために、半年に一度(4月と10月など)、点検をすることが義務化されており、3年毎に消防長または消防署長に報告をしなければなりません(非特定用途防火対象物)。

アパートなどの共同住宅などは非特定防火対象物となっているため報告は3年に1度ですが商業施設では殆どが特定防火対象物となっており1年に1回の報告義務があります。

自分でできる消火器の点検

点検の種類としては機器点検であり、消火器の点検については製造年から3年(蓄圧式消火器は製造年から5年)以内であれば、自ら点検を行うことができます。自ら点検を行える物件や範囲としては下記のようになっており下記以外では自ら点検を行うことはできません(専用の工具や機材が必要)。

  • 延べ面積1,000平方メートル未満の防火対象物
  • 加圧式消火器については、製造年から3年以内
  • 蓄圧式消火器については、製造年から5年以内
そのため、アパートの場合、3年に一度消火器を新品に交換すれば、点検・報告は自分で行うことができます。

点検費用

火災報知設備

点検費用としては消火器のみの場合、消火器の交換費用程度しかかかりません。消火器以外の消防用設備の点検が必要な場合は防災会社などへ依頼することとなりますが200㎡程度の小さなアパートの場合10000円以下で点検を行えるようです(また、点検したら記事にしたいと思います)!

まとめ

(参考田辺市:http://www.city.tanabe.lg.jp/shoubo/siryou/mizukaratenken.html)
(参考二宮町:http://www.town.ninomiya.kanagawa.jp)

不動産投資では消防点検費用も加味してNOIIRRを算出する必要があります。大型の物件になればなるほどレバレッジを効かせやすく収益を上げやすいように感じるかもしれませんが「消防設備点検」「受水槽清掃」「配管洗浄」「特殊建築物調査」などの管理費がかさむため実質利回り(NOI利回り)は低下します。

特に、地方で㎡あたりの家賃が安い物件では管理費割合が高いため経営をかなり圧迫します。初めて投資用不動産を購入する場合、出口の運営まで計算の上、購入することは困難だと思うので可能な限り小さい物件を購入することをお勧めします!今回の記事が消防設備点検費用や不動産投資の参考になりましたら幸いです。

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