大家さんが知っておきたい物件成約(客付け成功)の公式

物件のハードとは賃貸不動産では外観やエントランス、ゴミ置き場から部屋の設備内装、リフォームの状態、ベランダ、手すりなど物件そのものを指します。リフォームやリノベーションによってハードの質を上げる事が出来ますが、よいリフォームを安く行わなければ投資としては失敗に終わってしまいます。

また、入居希望者は極めて漠然としたイメージで物件を選んでいると言われ住まいを探す時の希望条件については住宅売買で7〜8割、賃貸では6〜7割程度の条件を満たしていれば成約すると言われています。

募集条件とは、その名の通り賃料設定や敷金礼金、ペットの可否などを指します。よいハード(物件)だとしても募集賃料が高すぎてはなかなか入居者がきまりません。逆に募集賃料が安すぎてしまうと利回りが低下してしまいます。

マーケティング(販売促進)とは物件情報をインターネットや雑誌、レインズなどに掲載して、客付け業者や入居予定者にあなたの物件を知ってもらう事です。また、現地での営業マンの営業力も営業力も入居率に大きな影響を与えます。

このマーケティングは意外と軽視されていましたが物件のハード、募集条件と同じくらい重要な部分です。

内見者とは物件を見に来てくれる方の事です。上記のハード、募集条件、マーケティングが上手く行かないと内見者は増えません。しかし、内見者が増えたとしても、募集条件やハードがよくなければ成約には結びつきません。おおよその目安として中古物件の成約率は20%(5回の内見で1成約)、新築物件では33%(3回の内見で1成約)と言われています。

入居者が引っ越しするのは時間の面でも金銭面でも負担を強いられます。そんな負担と引き換えに引っ越しするからには何らかの緊急性がある事が殆どです。この緊急性の度合いによって入居率が上がり一般的に9月の転勤シーズン前(9月上旬)、4月の新年度前(1月〜3月)は賃貸物件の入居者が決まりやすい時期となっています。