こんにちは「百年投資家」のナミヘイです。先日、神奈川県に所有していた投資用区分所有マンションの売却をしました！！所有期間は6年なので長期譲渡所得が適用されますが、この物件には一時的に住んでいたので3000万円の所得控除(居住用財産の3000万円特別控除)を使用でき、キャピタルゲイン税0円で売る事が出来ました(^^)
この神奈川の物件は私が持っている物件の中でもっとも利回りが低い物件だったので売れてよかったです。今後、売却資金を元に株や他の不動産へ投資していきたいと思います！
収益物件売却の手続き
収益物件の売却手続きとしては、いつもと同様、一括査定サイトを使って売却手続きをしました。申し込み後、1社から査定額の提示があったのでその不動産会社と専任媒介契約を締結、無事3ヶ月ほどで物件を売ることができました！！関連記事としては下記をご覧ください。
仲介手数料についてはいつも通り値引きしました。500万円程度の安い区分所有マンションですが仲介手数料を交渉し2%の仲介手数料で売却することができました！！私の場合、売主側に立つときは必ず仲介手数料の交渉をします。
投資物件の概要
今回売却した区分所有マンションは2011年頃購入したものです。当時の購入価格は310万円、初期リフォーム、登録免許税、仲介手数料、不動産取得税などすべての初期コストを合算すると430万円となります。
売却価格は470万円ですが減価償却費を計上してきた関係上、貸借対照表上の価格(簿価)は370万円程度となっていました。そのため長期譲渡所得で20%の約20万円、短期譲渡所得の場合40%の約40万円が税金としてかかる計算となります。しかし、この物件には1年ほど住んでいたので居住用財産の3000万円特別控除を使うことができました！！
譲渡所得(分離課税)は土地や家屋などを個人で売却した場合に発生します。法人での売却の場合は分離されず法人税が適用されます。
居住用財産の特例
マイホームやその敷地などを譲渡する場合、譲渡所得金額の計算上3000万円が控除されます。譲渡所得税や特別控除につきましては別サイトですが「家や自宅を売る時にかかる譲渡所得税と特別控除」で詳しく書かれています。
- 譲渡する相手が配偶者や直系血族、親族などの場合は利用できません
- 過去3年以内に3000万円特別控除を受けている場合は利用できません(3年以上経過していれば何回でも利用できる)
- 住宅ローン控除、固定資産の交換の特例、特定事業用資産の買換え及び交換の特例などと併用はできません。
- 1.現に居住している家屋を譲渡した場合
- 2.居住の用に供さなくなった家屋を、その居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡した場合
- 1又は2の家屋とその敷地を譲渡した場合、その間の用途は問わない
- 敷地等だけの譲渡は原則として対象とはならない
この中で重要なのは3番目に書いてある内容で用途は問わないと言う部分です。税理士や税務署にも確認しましたが、自分で住んだ後、賃貸しその後、売却する場合は居住用財産の3000万円特別控除の対象となるようです。
ただ、3年の期限がありますのでもっとも収益性をあげることを考えると自分が住まなくなって投資用転用にした後、3年ギリギリまで運用した方が税引き後のCFで考えたIRR(内部収益率)が高くなる可能性があります。
短期譲渡所得によるキャピタルゲイン税を気にしなくても良いので5年未満で売却しても、ほとんどすべてのケースで税金が発生しないと思います。
投資用物件の売却まとめ
いかがだったでしょうか？なお、課税事業者の場合は消費税が発生するので免税事業者になった段階で不動産を売った方がいいでしょう(詳細については「課税事業者で投資物件購入時の消費税の計算と節税」をご参照ください)。
物件売却時の消費税については建物部分にしかかかりませんが、8%なのでかなりの税金となってしまいます。今回の記事が収益マンションの売却や税金の参考になりましたら幸いです。
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