高利回りのためのマーケティングの4P理論

不動産投資において4Pの中でまずは重要なのが立地(Place)です。不動産投資において王道の立地は多様なニーズのある立地です。

公務員や学生、サラリーマン、ファミリーなど多様なニーズのある立地の場合、学校の移転等があった時にも大きく需要が低下する事が無く安定した賃貸経営を行えます。不動産投資を行うときは可能な限り初めの段階でどのような顧客がいるかを分析しその顧客層に対した物件(Product)を作り上げる事が重要です。

(関連記事については「新築アパート経営の立地戦略とドミナント戦略」などをご参照ください)。

続いては物件そのものです。建物と言っても問題ありません。これはリフォーム等もそうですが清潔感を保つため空室の間も定期的に掃除に行く事も含みます。リフォームを行う事で物件自体の魅力を上げ、他の競合と差別化を図ることができます。

また、入居者に対して特典を与える事で入居につながったり、継続的に入居してもらったりする事ができます。一般的に単身者で4年、ファミリータイプで5年というのが平均的な入居年数と言われています。この年数をいかに延ばすかを考える事が不動産投資においては重要です。

(関連記事については「新築アパート経営で勝つためのブランド戦略」「新築アパート経営で勝つための3層モデルと差別化戦略」などをご参照ください)。

続いてはPriceです。家賃や入居条件を工夫する事で入居率を高めます。単純に価格を下げるのも１つの手ですが家賃の低下は物件価値の低下につながります。そのため、初めの段階では敷金や礼金、フリーレントに着手しその後、家賃の改善に着手するのが基本戦略となります。

(関連記事としては「新築アパート経営の家賃戦略とポジショニング分析」をごご覧ください)。

最後はプロモーションです。どのような不動産仲介会社を使うか？看板を設置するか？自身でホームページを作るか？媒介契約はどうするか？などを含め考える必要があります。
古くからの大家さんの場合、専任媒介契約で昔なじみの不動産会社にお願いしてプロモーションかける事が多いですが今はネットの時代ですし、1社だけにお願いするよりも複数の会社を使ってプロモーションを行った方が効率がいいです。

1ヶ月客付けが遅れれば1ヶ月分の家賃の機会損失が発生しますので可能な限り早急に客付けをする事が必要です。

(関連記事としては「新築アパート経営の客付けをAIDMAモデルで分析」「新築アパート経営と入居者の入居意思決定プロセス」をご覧ください)