こんにちは「百年投資家」です。収益物件の売却で3万円が貰えるキャンペーンが国内最大の不動産投資サイト【楽待】
で行われていたので不動産会社と媒介契約を締結し収益物件(区分所有マンション)の売却を依頼しました！
区分所有マンションの売却とお祝いキャンペーン
売却を依頼した区分所有マンションです。売り出し価格は280万円で仲介手数料は2%で売却活動をしてもらっています。
仲介手数料2%なので売却時の手数料は最大で「280×0.02×1.08=6万480円」となります。楽待では下記のように3万円のお祝い金キャンペーンを行っているので売却に対する実質費用は最大でも3万480円となります。
この大家さん応援キャンペーンでは売却金額は関係ないようなので安い物件であればあるほど得です(笑)例えば100万円の区分所有マンションの売却では仲介手数料は最大で5%+消費税なので5万4000円となります。
この時、仲介手数料を交渉し2%にすることができれば不動産を売却したのにもかかわらずお祝い金で1万円弱得することができます！！
売却活動中の区分所有マンション
今、売却活動中の区分所有マンションは所有期間が2年程度と短いのですが管理組合の管理費値上げなどが重なり実質利回りが低下してしまったので売却し資産を入れ替えたいと考えています(表面利回り20%弱で売却予定)。
購入金額は安く、リフォーム費用も一般の投資家に比べるとかなり安く行えたので「売却金額ー購入金額」はマイナスになることは無いと思いますが個人事業主で取得した物件のため、短期譲渡所得が発生してしまいます(短期譲渡所得や税金については「収益物件は売ると膨大な税金が発生する」「収益物件売却時の譲渡所得税」を参照)。
ただ、耐用年数が長い建物構造だったこともあり、法定耐用年数を越えた木造建物のように減価償却費を多く計上することはなかったので簿価が極端に下がっていない点はよかったです(^^)
法定耐用年数を越えた木造住宅では4年で減価償却することができます。建物400万円、土地100万円で不動産を購入した場合、年間100万円減価償却費を計上できますが4年後は帳簿上の簿価は100万円となってしまい4年後に購入金額の500万円で売却した場合は400万円の税務上の所得が出てしまいます。
個人での不動産の売却は分離課税となっており、5年以下で売却した場合約40%の税金がかかります。先ほどの例の場合160万円の税金が売却時にかかってしまうため減価償却費を計上したせいでトータルでの税金は上がってしまいキャッシュフローが減少します。
収益物件の売却と媒介契約
この物件については民泊新法(住宅宿泊事業法)などでテストマーケティングを行える立地にあるので売れなかったら、それはそれで問題無いと考えています。国内最大の不動産投資サイト【楽待】ではよくキャッシュバックキャンペーンが行われているのでありがたいです！
以前の物件問い合わせで3000円キャンペーンなどでは10件近く問い合わせを行い3万円ほどクオカード(?)をいただいたこともあります。今回のキャンペーンでは売却ではなく媒介契約でお祝い金の条件を満たすところもポイントですね！！今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです！！
収益物件の売却が得意な業者を探すなら「収益物件の売却が得意な不動産会社を探す」をご参照ください。一括査定サイトを活用する事で優秀な不動産会社を見つける事ができます。
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