入居者退去時の原状回復の費用負担

こんにちは【百年投資家】です。今回は入居者が退去した時の原状回復の費用負担について書いて行きたいと思います。

以前は原状回復費用という名目で数十万円の金額を入居者から取れた時代があったようですが現在ではそのようなことは不可能です。そのため不動産投資の収支計算をする上でも原状回復費用を加味して収支計算(利回り計算)した方がいいでしょう！

なお、原状回復時のリフォームコスト削減方法についてはこちらの「リフォーム・原状回復費用を安くする方法」をご参照頂けたら幸いです

原状回復義務民法上の原則

原状回復義務について民法上の原則としては経年変化、通常損耗については借家人に原状回復義務が無く、特別損耗については借家人に原状回復義務があるとされています。

原状回復とは賃貸借契約が終了した時は目的物の状態をもとの状態に戻して貸主に変換するという意味です。

経年変化については原則としては借主に原状回復義務はありません。経年変化とは建物や設備等の自然的な劣化や損耗などの事です。例えばユニットバスや洗面台のプラスチック部分の黄ばみ等が該当します。

通常損耗については原則として借主に原状回復義務はありません。通常損耗とは賃借人の通常の使用により生ずる損耗等の事です。例えば畳の擦り切れやクロスの日焼け等が該当します。

特別損耗とは賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗の事で特別損耗については借主に原状回復義務が生じます。例えばペットによるクロスの傷やタバコの焦げやヤニなどが該当します。

原状回復に関して民法の原則と異なる特約を課すことも可能です。ただし、特約を設ける場合は、その旨を明確に契約書に定めた上で賃借人の十分な認識と了解をもって契約する事が必要となります。

原状回復に関する特約については下記の3つの要件を満たす必要があるとされています。

このような要件を満たす場合、有効な特約を設けることが可能です。しかし、消費者契約法との関係上、あまりにも入居者に不利な特約は無効になる可能性もありますので注意が必要です。

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