こんにちは【百年投資家】です。今回は収益物件(アパート一棟、マンション一棟、一戸建て、区分所有マンションなど)を保有している時に発生する都市計画税について書いていきたいと思います。
一般的に都市計画税は固定資産税と一緒に納税通知書によって請求され、一緒に支払いを行います。都市計画税では固定資産税と異なり新築建物についての軽減税率はありません。軽減税率などの詳細につきましては「新築アパート・一戸建て投資の固定資産税と都市計画税」で記載を行っています。
都市計画税とは
都市計画税とは、都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるため、特定の区域内に存在する土地や家屋に限って市町村が課税する税金の事です。
税率は固定資産税評価額×制限税率(0.3%)となっています。固定資産税同様に都市計画税でも住宅用地の課税控除があります。都市計画税では「200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産評価額を1/3」「200㎡を超える一般住宅用地の固定資産税評価額を2/3」となっており、固定資産税に比べると控除率が低いです。
上記の軽減の特例は特に申請しなくても市区町村がこの手続きをとってくれます。しかし、手続きを怠っている場合もありますので固定資産税や都市計画税については自身でしっかり計算してみる事が大切です。
都市計画税と利回り
都市計画税は固定資産税に比べると税負担は小さいのですが新築物件などでは税額が大きくなります。私の保有している築浅物件では固定資産税と都市計画税を合わせると月間家賃の2倍になってしまい、利回りを大きく押し下げる物件があります。
それに対し、築古の軽量鉄骨造(セキスイハイム)の一戸建てでは月間家賃の1/3程度の固定資産税、都市計画税しかかからず実質利回り(NOI利回り)はほとんど低下しないものも存在します。
そのため、一般的に築古収益物件の方が表面利回りが高い上にランニングコスト(固定資産税、都市計画税)が安いので実質利回り(NOI利回り)が高い傾向があります。
ただ、新築物件では融資の期間が長いなどのメリットもありますので実際にはIRRなどの収支をしっかり計算し投資の意思決定をする必要があります(IRRについては「新築一戸建てへ不動産投資！！IRRと収益性の計算」を参考にしてください)。今後とも「百年投資家」をよろしくお願いいたします。
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